上海地产商的下水道诡计
当地产商把房产证交给购房者之后，房屋质量问题也被间接转移给了后期服务的物业公司。物业公司为求自保，往往用很少的保险金额购买公共责任险，而公共责任险无法覆盖之处——无论是房地产公司建设品质造成的损害责任，还是物业公司未尽职责所造成的损害，最终都由业主埋单。而真正的作恶者为何总能逍遥法外？
文 本刊实习记者 谭古丽
上海市嘉定区塔城路金地格林春岸小区常年倒灌的下水道，给业主和物业公司惹了不少的事儿——低层楼层的居民自2006年入住以来，厨房就经常发生“倒灌”现象。业主们为此大动肝火，不断投诉，物业公司也被闹腾得焦头烂额，疲于应付，房管局亦大为伤神。
然而，却从来没有人说得清下水道倒灌的真实原因，也没有政府部门或公司去追查——这究竟是业主所猜测的“下水道的结构本来就有问题”，还是按照物业公司的说法，只是“突发性事件”？
凶险下水道
2011年的7月，夏雷阵阵。暴雨洗涤了上海嘉定区的大街小巷，一切清新如初。而塔城路金地格林春岸小区里住在低层楼层的居民却压根儿笑不出来。望着一屋子的臭水，平时性格温和的娄女士此时气不打一处来，这已经不是第一回了！
娄女士不常在家里住，结果此次从厨房下水道排水沟处倒灌出来的污水便如入无人之境，从厨房一路“长驱直入”：客厅和两间卧室的地板最终全部浸泡在油腻恶心的污水中，地板、地脚线、门套等全部起泡、翘裂；所有家具——无论是木质还是金属——底部均被浸烂，以橱柜损坏最为严重；地下隐蔽工程的电线遭到污水的浸泡，室内断电，一片黑暗；更让人反胃的是，房间里还弥漫着阵阵下水道恶臭，令人窒息。
刚出差回来的娄女士本已疲惫不堪，又看到本来好端端的房子变成这副光景，简直怒不可遏。回想起来，从她自2008年入住小区以来，倒灌的现象就时有发生，每每雨季，便有厨房水倒灌到家里来，而这次“规模”更惊人了。后通过跟邻居了解也得知，自己并不是此次倒灌事件的唯一受害人。住在101室的郑女士遇到类似的状况，橱柜吊顶和瓷砖等都受到不同程度的受损破坏。当时的状况，用郑女士的原话讲可谓“恐怖”：拆开部分扣板，发现污水来自房顶，而渗水处无任何水管或下水管。
据调查，类似娄女士家发生的这种损失惨重的倒灌现象，其实已经在小区开始入住的几年内发生过好几回。
更令业主气愤的是，事发后上海金地物业服务有限公司(以下简称“金地物业”)居然摆出一副强人姿态，强调他们买了公共责任险——所有损失都应该是按照保险公司的规定标准计算和赔付。言下之意，他们公司没有其他任何赔付义务，要将所有的责任推给第三方保险公司去承担。
公共责任险是责任保险中独立的、适用范围最为广泛的保险类别，它规定在保险期限内，被保险人在本保险单明细表列明的范围内，因经营业务发生意外事故，造成第三者的人身伤亡和财产损失，依法应向被保险人承担经济赔偿责任。这里的“意外事故”，指的是不可预料的以及物业无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件。
按照保险公司的定损清单，地板、橱柜、屏风、单人床等一切家具的损失金额必须算上折旧率。然而，一个现实的问题摆在面前，如果重新购置这些家具，将是一笔重大损失，两者差额至少3万元。
与金地物业进行时间上的较量实在伤不起。101室的郑女士最终在8月底与金地物业签订一份赔偿协议书——协议书上只承诺赔偿直接损失10250元。而撇清责任之后，其它任何维修及补偿责任，任何因为漏水而引发的如延误入住的房屋空置费以及误工费这些间接损失，拒不承担。
常年倒灌并非天灾
倒灌现象既已出现多年，小区里很多用户都已遭受祸害，而且此次自己家里的财产也遭受到重大损失，娄女士决心不再姑息——积极统计损失之余，她决定问清事实。究竟为什么会倒灌，是谁的责任，真的是“意外事件”吗？
“下水道堵塞”，小区物业每次的解释都止步于此，这次面对娄女士也不例外。金地物业的易经理对《法人》记者理直气壮地表示，疏通管道都是定期进行的，物业公司在工作上并没有失误。
而当《法人》记者反复追问倒灌原因时，上海市嘉定区房管局信访办工作人员给出的解释也很“配合”：物业公司很尽职。负责此事调查的相关办事处的工作人员都去看过相关工作记录，此事发生之前，物业公司恪守与业主签订合同的相关条例——他们定期对下水道和暗井都做过检查。
然而，《法人》记者反复追问下水道倒灌的原因，却始终得不到正面回应。
与此相反，在采访过程中，多名投诉对象都向《法人》记者反映，清理水管的工人有多次提醒下水道的堵塞是设计的时候与另外一条水管平衡导致的。这个关键的信息一旦被证实，意味着，这个溢水的问题并不是意外，也不是物业管理公司在管理过程中有疏失，而是开发商负有全部责任——因为房子结构存在问题。
这就不难理解金地物业为什么宁可“头痛医头，脚痛医脚”，也不愿意把原因查明。开发商金地(集团)股份有限公司，正是金地物业的总部。
整件事轮廓此时清楚浮现：房地产商赚满腰包后，却将房子遗留的问题推给后期服务的下属物业公司。物业公司用很少的保险金额购买公共责任险后，便把问题定性为“突发性事件”，由保险公司背黑锅。
开发商难逃责
房地产商取得暴利后，将问题推给物业公司，物业公司用很少的保险金额去购买公众责任险。而房地产商作为源头，却总被遗忘。
“房屋本身结构不合理，是开发商本身的过错，给住户造成损失，应由开发商赔偿全部损失。”广东深大地律师事务所律师李刚对《法人》记者说。但他同时提醒，这应在收楼之日起两年内提出。否则，业主可能丧失请求开发商维修和赔偿损失的权利。
对于这种说法，老住户隋女士则认为当发生倒灌现象时，物业公司只是积极地配合疏通下水道，并没有清查原因——住户一开始并没有意识怀疑是房子结构本身，而且前几年的时候下水道倒灌现象并不突出，这些都让业主们忽略了事件的严重性。
对此李刚律师补充了关键一点：物业公司有检查维修房屋及其附属设施的义务，知道或者应该知道房屋结构不合理，应及时告知业主；因怠于检查或者怠于通知致使业主错过向开发商主张权利的时间，应承担赔偿责任。
也就是说，如果是金地物业没有检查房屋，或者是检查出来原因却没有及时通知住户的话，都得赔偿，而绝不能让“公共责任险”成为免责金牌。
房产出了质量问题，开发商和物业公司通常都想尽办法规避法律责任。李刚律师认为，如果开发商偷工减料使房屋产生质量问题，并且造成第三者损害，房地产公司也是负有赔偿责任的。作为物业公司，如果尽了检查义务，但未能发现质量瑕疵，则物业公司不应该承担赔偿责任。
如果物业公司未尽职检查，能发现瑕疵而未发现，或者发现了也未维修，给第三者造成损失，物业公司应承担赔偿责任。这个时候，保险公司也应为物业公司的过错承担赔偿责任，也就是前面提到的公共责任险。
对于房产商，李刚律师指出，更严重的问题在于，如果把整个逻辑再推演一下，就变成：房产公司把房子品质建得差一点，那么物业公司用于修缮弥补这些品质差的部分费用就会升高，那么能够投入到服务的数量少了。换言之，开发商的作恶后果，通过这种方式，也就嫁接到了购房者头上。而这，已然成为房产界缩减成本的不二良方。
房产商姿态向来强势，又习惯往正为业主提供服务的物业公司身上推卸责任。久而久之，便给政府监管部门形成一种思维定势——在追责过程中，房管部门从来都忽略房产商。要不是有这条下水道，这样隐蔽的作恶永远不会被提起。
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