白鹅潭地区改造影响深远，为何花落苏宁环球？羊城晚报记者 陈文笔 摄（资料图片）
●相关方面对细节三缄其口
●涉及28平方公里土地一级开发
●自银行资金到位之日起18个月内完成
9月2日，一则上市公司发布的公告牵动了广州市民的神经：苏宁环球（000718.SZ）将对广州白鹅潭地区28平方公里土地进行一级开发，总共动用的资金预计将超过千亿。将分期开发，且确保白鹅潭对应地块自银行资金到位之日起18个月内完成征收并公开上市。
如此引人瞩目的广州明星规划改造与建设，如此宏大的体量规模，如此紧凑的征收期限……坊间哗然，为何花落“苏宁”？能否按时交地？政府出于什么考虑？而专家质疑之声不绝，甚至断然不看好这个政府、企业、银行的三方合作。
至于这28平方公里究竟涉及什么项目，哪些地块需要征收，有关方面则三缄其口。
资金来源
国开行广东分行提供贷款
根据9月2日的公告显示，苏宁环球股份有限公司（以下简称“乙方”）于2011年8月30日与广州市荔湾区人民政府（以下简称“甲方”）、国家开发银行广东省分行（以下简称“丙方”）签署《土地开发战略合作协议》。
在此前的8月30日，苏宁环球曾公告表示，拟与广州市西关国有资产投资有限公司合资在广州市注册成立“广州白鹅潭投资有限公司”，注册资本为1亿元，其中，苏宁环球以现金方式出资8800万元，占注册资本的88%；广州西关以现金方式出资1200万元，占注册资本的12%。丙方为白鹅潭地区土地开发提供贷款，以完成一级开发等工作。合作公司成立后，由丙方提供贷款，贷款的担保由乙方提供。
而在白鹅潭地区土地项目完成一级开发及出让后，将按照约定对合作公司进行收益补偿。
开发细节
广州市国资委表示不清楚
同时，苏宁环球与广州市荔湾区人民政府还约定，甲方需对白鹅潭地区土地一级开发进行时间和成本控制，确保白鹅潭对应地块自银行资金到位之日起18个月内完成征收并公开上市，征收成本不超过合作各方共同认定的成本总额。
对此，苏宁环球内部人士称，白鹅潭地区28平方公里的土地体量巨大，拟分期开发，总共动用的资金预计将超过千亿元人民币。公司已经和国家开发银行广东省分行达成了贷款协议，因此资金方面已经不存在问题。
至于市民关注的涉及什么项目，哪些地块需要征收，苏宁方面表示，能讲的公司公告里面已经很清楚，其他不方便透露。而广州市国资委相关部门负责人表示对此不是很清楚，说“不知道有签约这个事情”，请记者去问规划局。
二级市场
荔湾区将提供策略性支持
“土地一级开发，其实跟开发房地产还有一段距离，它只是对土地进行‘七通一平’、公共设施配套、征收之类的工作，土地最后还是要公开上市的。” 广州市土地开发中心接受羊城晚报记者采访时透露，这是广州首次引入社会力量，对土地进行前期开发。
据了解，呼和浩特等城市也采取过这种做法，不仅对资金上有帮助，运作上手段也更灵活。
不过，也有专家分析，苏宁环球有伺机大举“掠地”之嫌。由于近期土地市场比较低迷，土地出让的溢价普遍不高，这就使得苏宁环球在进行一级开发时的拆迁成本大大降低。同时，由于苏宁环球是一级开发商，今后在竞买这些土地时也有着一些优势。
关键的一点是，在三方签署的《土地开发战略合作协议》中显示，合作公司或乙方关联公司（关联公司须经西关国投和乙方共同认定）原则上应参与白鹅潭地区土地项目的土地使用权出让竞买。甲方应积极协调相关部门，策略性支持合作公司或乙方关联公司在二级市场获取白鹅潭地区的土地项目。
而苏宁环球方面也表示，公司目前主营业务为房地产开发，进军一级土地开发及整理业务，苏宁环球将获取合理的利润回报。若公司能在后续土地“招拍挂”中成功获取该项目，将为公司提供新的土地储备，提升公司持续盈利能力。
广东省房协理事赵卓文分析，苏宁环球已具备进行白鹅潭地区一级土地开发的资本：“在一线城市，随着财力的增强，企业，财团参与开发已经是一种常见的开发方式。苏宁环球积累了雄厚的资本，早前已经开始投资房地产、酒店等行业，所以我觉得完全有这个资本去开发。”只是，这1000亿元的投资对于苏宁环球来说有一定的影响，“在拆迁补偿方面会花费较多的资金，而苏宁环球如何收回这笔钱也是值得关注的焦点”。
疑问1
一级土地开发，为何花落苏宁？
广州房地产专家韩世同对政府这一次选择苏宁环球来对白鹅潭地区28平方公里土地进行一级开发感到疑惑。
“首先，开发一级市场需要1000亿元，苏宁要怎样才能将这么大笔钱回收回来，是不是只能通过其他的条件来作交换？再则，‘七通一平’公共配套设施的建设从来都是政府垄断的，政府在选择合作伙伴的过程中有什么程序，有没有招标之类的活动？”
韩世同还提出疑问，苏宁凭什么获得土地的开发权，“我觉得十分突兀”。他认为，这次的签约消息只从苏宁的公告中传出来，政府有必要在这个问题上作出解释和说明。
广东省房协理事赵卓文也表示：“对于白鹅潭这么大的一个项目，政府有无进行招标？即使招标了有无进行公示？”他认为其他地产公司也有能力拿到土地的开发权，为何政府选择了苏宁？苏宁和政府之间是否存在什么协议？这些都有待确认。
疑问2
涉及旧城改造，年半如何完成？
“对于土地的开发有些属于旧城改造，这是一项很困难的工程，凭什么在18月内可以顺利完成土地的征收工作？”合富辉煌首席分析师黎文江认为，苏宁在土地开发方面经验还不够，白鹅潭地区的土地开发应该引进一些有经验的开发公司。
韩世同认为，政府在18个月内完成拆迁都未必有这个把握，他认为这对在一级土地市场开发方面没什么经验的苏宁来说，难度更大。他觉得，在征收的过程中要面对各个单位、企业、城中村居民等方面，即使有政府配合，也很难在短短的18个月内完成土地征收工作。
赵卓文则笑称，这是“不可能完成的任务”，并将这样一个征收的任务比喻成“大跃进”。
名词解释
土地开发分级
一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。
土地二级开发，是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。也就是说，房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。
相关链接
白鹅潭地区规划
广州市规划局6月15日公布了白鹅潭地区详细规划，作为广州五大功能区之一的白鹅潭定位建设成广佛之心、国际商业中心、水秀花香的宜居城区，而广州第一高楼———超过600米的钻石大厦也将落地白鹅潭。
白鹅潭地区整体城市设计范围为，北至大坦沙尾，南至环翠路与环城高速公路，东到工业大道中和工业大道南，西至芳村大道北和花地河，总面积35.11平方公里。
其中启动区范围主要位于珠江滨水地区，范围包括大坦沙坦尾、如意坊、广铁南站、沙面、海珠区洲头咀至石岗路的沿江一带、芳村石围塘火车站至鹤洞大桥沿江一带、沿花地大道至花地湾以及医药港等用地，总用地面积约17.29平方公里（含珠江水域面积）。
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