过去是一个阵营,现在走向“对立面” 要想自管,业委会得先取得业主的长期支持
业委会接手小区日常管理,第一个要遇到的问题就是角色的转换。从被服务者变为服务者,业主碰到的问题不找他们找谁?如此一来,想取得业主的长期支持,会不会很难?
湖滨苑小区业主晋洪昌说,湖滨苑小区用电问题一直在困扰小区居民,由于电缆老旧、变压器设计功率低,常常出现停电跳闸的现象。“今年一夏天都没开空调,一开就跳闸,最多的一个楼一天停了7次电。”以前这事由物业负责,可现在就只能由业委会管了。
“前两天还有市民来交电费时质问我怎么还不改一户一表。”池桂华说,现在管了小区以后,业主有什么问题和不满都冲着他们来了,但业主并不知道想解决这个问题有多难、多复杂,池桂华说,为了用电一事,在当地街道办、居委会的帮助下,他们一直在和供电部门沟通,但至今仍未能解决。在这种情况下,如果业主的不满长期得不到解决,想获得长期支持也存在很大的难度。
“但是小区由业委会自管,好处之一也是便于由业委会、居委会等出面,安抚业主的情绪,以湖滨苑停电一事为例,尽管业主意见很大,但大家也都能通过合理合法的渠道去表达意见。”纬北路街道办事处副主任赵志江说。
而在还未真正当上家的万盛园A区的嘉宾看来,想取得业主的长期支持并不很难。“只要在自管前做足准备,赢得业主的长期支持并不难,业委会管理小区也不再是权宜之计。”杨兆金说,业委会已经给小区做了很多实事,如更新健身器材、安置休息座椅等,就得到了业主的肯定和支持。“我们就是想踏踏实实做些事出来,业主肯定会支持的。”
以前是“监工”,现在自己当家 想把这个家当好可不是件容易事
对于万盛园A区认为当家不难的自信,池桂华说有这个劲头和信心很好,可是不当家不知柴米贵,问题和困难会在接手小区那一刻就接踵而来。
池桂华说,在没接手小区之前,他们认为管理小区就是把环境卫生搞好,把安全问题落实好,无非是雇保洁员打扫卫生,雇保安站岗巡逻的问题。“可一旦把管理接过来,就发现根本没那么简单。”池桂华说,一方面收取的费用低,每个月每平米4毛5的价格,尽管收缴率能达到97%,可毕竟钱还是少。另一方面,真正管理后才发现,隐形开支太多了。
“今天这里坏了,明天那里需要修,这就不说了。”池桂华说,“一年多来,办事处、居委会已经帮了我们很多忙,拿小区疏通化粪池一事来说,都是居委会协调免费来疏通,但是工人工作完,出于礼貌你得管人家一顿饭,买瓶水吧,这些都得花钱,类似的隐形开支特别多。”池桂华说,现在的她十分节省,用剩的铁丝、布头,用完的塑料袋、绳子等等全都会收起来。
杨兆金说,虽然他们还没有正式接手小区日常管理,但是这段时间他们已经基本上在代替物业管理小区,也体会到了不容易的地方。“可是,我觉得遇到什么问题解决什么问题,兵来将挡水来土掩,只要业主们都支持、同意,应该不会难到哪去。”杨兆金说,他们也计划通过开发公共收益的方式,解决物业收费不足、小区可支配资金少的问题。
对内要协调好和业主的关系,对外还要处理好多事 没个能力超强的领头人这事好办吗
小区自己管自己,领头人要承担的责任和压力都很大,不仅要协调和业主之间的关系,更要代表全体业主就小区遇到的问题,协调社会各个层面的关系,对于主要负责人的领导能力、应变能力、“外交”能力都有很高的要求,如此来讲,小区想“自管”,没有个能力超强的领头人,就很难了?
对话中,嘉宾们首先承认了这一点,康桥社区居委会主任高虹说,池桂华的个人协调能力、办事能力都很厉害,但这并不意味着她什么事都要自己去承担。关键是,有能力强的带头人固然重要,但他无法孤立地去开展工作,如果真那样做了,才会难上加难。池桂华说,如果没有办事处、居委会对他们自管的各种支持,他们根本无法撑到今天。“所谓背靠大树好乘凉,比如小区遇到的电的难题,如果靠我们自己去跑就能解决,那才是开玩笑呢。”
业委会毕竟不是物业,专业技能差不少 业委会代替物业能服务好吗
业委会毕竟不是物业公司,一方面精力、人员有限,再有处理小区日常问题的专业性也不强。在这个问题上,池桂华和杨兆金达成了共识——“业委会对小区的管理很难达到物业公司那样的专业性。”
在湖滨苑业委会接手物业以后,先把小区的停车位重新划分又修了大门,还招聘了新的保洁人员和保安,但池桂华仍认为在专业管理方面与物业相比还是有欠缺。“小区公共设施坏了怎么修、找谁修,都得我们自己满世界去找,可对物业公司来说就是很简单的事。”杨兆金也提出了关于管理小区的具体问题。“管理小区事情太多太复杂,所以我们不想让物业走。像业主交了物业费,找你要发票,我们不具备开具发票的资格,怎么办?”
天桥区纬北路街道办事处副主任赵志江认为,今年夏天湖滨苑小区的停电事件没有引发业主的大矛盾或群体性事件,主要是因为业主对业委会充分信任和支持,但业委会管理小区还是缺乏必要的专业性。“存在就有合理性,如果要延续目前的自管模式,怎样为业主提供更专业的服务应该是业委会进一步发展的目标。譬如,业委会要代收物业费,这个收费职能是法律许可的吗?”
天桥区住房保障与房产管理局物业科副科长王海说,“物业不是管理小区而是为业主服务,业主和业委会才是管理、监督物业的。正常的程序应该是在旧的物业撤走、新的物业引进之前,业委会来代理物业公司的职能。由业委会管理小区不是不行,但我觉得这不是个正途,而且难度也会很大。” 相关阅读