销售不畅，再加上银行贷款、信托等融资之门相继关闭，房地产企业正备受资金短缺的煎熬。
为渡过难关，房地产企业可谓各展奇谋。经济导报记者了解到，鲁商置业近日即通过向控股股东及其它关联方借款的方式，获得了数十亿低成本资金。
关联方鼎力相助
鲁商置业10月31日披露称，其全资子公司山东省鲁商置业有限公司近期向公司第一大股东山东省商业集团有限公司借款13亿元。因鲁商集团取得资金的成本不同，13亿元的借款共分3笔完成，分别为4亿元、3亿元和6亿元，年利率分别为8.6%、11%和8.6%，资金使用费均不超过鲁商集团取得上述资金的成本。
其实，这并不是鲁商置业惟一的一笔关联方借款。据披露，鲁商置业近期还向山东银座久信房地产开发有限公司借款800万元，向山东银座商城股份有限公司借款1.3亿元，向山东省空调工程总公司借款7000万元，资金使用费均不超过银行同期利率或上述公司取得资金的成本。
鲁商置业表示，上述借款主要用于公司房地产项目，是为了保证公司经营发展的资金需求。
据披露，鲁商置业及其下属企业今年1月到9月已向鲁商集团借款23.1亿元，向山东省空调工程总公司借款4.56亿元，向山东银座商城股份有限公司借款2.3亿元，另外还向山东银座久信房地产开发有限公司、临沂尚城置业有限公司、青岛海景大酒店发展有限公司分别借款1.18亿元、3000 万元和2300万元，向关联方借款合计31.67亿元。
据导报记者了解，为应对潜在的资金缺口，鲁商置业在今年4月底召开的股东大会上曾通过决议，可向大股东鲁商集团及其关联方借款50亿元，目前的借款都是按照该协议进行的。此外，鲁商集团还为鲁商置业提供不超过50亿元的担保支持，以方便鲁商置业通过申请房地产开发贷款、委托借款、信托等方式融资。
在大多数房地产企业求贷无门、获得资金成本大幅提高的情况下，鲁商集团及其关联方不仅向鲁商置业大开借款之门，而且要求鲁商置业支付的资金使用费也不超过这些企业获得资金的成本或银行同期利率，显然有助于鲁商置业熬过这一轮“调控严冬”。
巨债重压期待销售转暖
对于鲁商置业获得的低成本关联借款及融资担保，中航证券分析认为，这有助于企业渡过短期危机，但长期来看，任何竞争性行业都无力给予重资产的房地产行业以持续的融资支持，超速扩张仍将导致鲁商置业资金缺口的产生。
导报记者注意到，鲁商集团9月底刚在银行间市场发行了8亿元3年期中期票据，用于补充公司日常营运资金和偿还部分银行贷款。截至今年3月31日，鲁商集团已向银行借款共计84.06亿元。在此情况下，鲁商集团还能为鲁商置业提供多少资金支持，有待观察。
而鲁商置业近两年的高速扩张，也使其自身负债累累。在房地产调控的大背景下，其房地产项目的开发进度、销售回款、利润增长都值得关注。
导报记者注意到，截至9月底，鲁商置业总资产为159.19亿元，总负债146.92亿元，资产负债率高达92.29%，而在所有的负债中，流动负债又高达126.04亿元。且由于短期借款和长期借款比年初分别大幅提高287.8%和62.15%，鲁商置业短期资金压力仍然较大。
刚刚披露的三季报则显示，鲁商置业今年的业绩并不尽如人意。前三季度，其实现营收7.32亿元，利润总额8428.33万元，归属母公司所有者的净利润6139.6万元，同比分别减少7.2%、39.54%和36.76%。尽管从单季度看，第三季度实现营收3.92亿元，同比增长24.44%，但净利润仅有3510.95 万元 ，同比下降了36.28%。
与此同时，鲁商置业的扩张却持续加速。根据齐鲁证券分析师丁晨、周涛10月底发布的调研报告，鲁商置业全年开工计划达到220万平方米，比去年增长20%以上，其中三季度开工量占比超过60%。
购地的支出也在加大。据披露，今年仅青岛鲁商中心、哈尔滨松江新城等项目的土地出让金，鲁商置业就支付了50多亿元。此外，鲁商置业今年1月份还联合福建金帝集团，耗资50亿元拍下青岛市崂山区午山村庄改造项目，7月份又耗资4.8亿元获得菏泽两个地块。
丁晨和周涛分析认为，鲁商置业四季度将推出青岛燕儿岛项目、临沂项目、济宁项目和济南常春藤项目进行销售，如果全年80亿元的销售目标能够完成，将会缓解公司高速扩张带来的资金瓶颈问题。鲁商置业能否改变资金困境，看来还要靠销售来说话。
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