魔方第一面:在地价上升的预期下,房企才有囤地的动机;同时,银行提供的“金援”也为房企不断推高地价提供了充足的弹药。
最近有媒体公开的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中显示,北京、广东、海南、江苏、重庆等地成为闲置土地“重灾区”,4地闲置土地数量占全国近1/4。表中还显示,在1457宗闲置土地中,58.2%是由于政府原因造成的。
房地产利益链 银行是关键
通过表中的统计数据,我们能够看到政府的确在某些环节上“助长”了空置用地。但是,为什么这么多年以来很少有房地产企业反映这一现象呢?实际上,很多企业更愿意这样“被动囤地”,因为地价始终在上涨。
“土地是各家房地产商竞逐的首要资本,充足的土地资源才是房地产商赖以生存的根本。”中原地产某经理对记者说到。他还表示:“如果地价下跌的话,谁还会让土地空置?各种各样原因的囤地都直指明天土地价格的上涨。”
银行、房地产商和政府之间存在着一条关系十分密切的利益链条,而银行在其中起到了十分关键的作用。
北京某知名地产有限公司总经理表示:“三者最简单的一条利益链是政府通过竞价拍地获得高额财政收入;开发商为了维持赖以生存的土地资源不惜恶性竞价;理论上这种模式不可能持续太久,因为恶性竞价会导致开发商'失血’过多而退出市场,从而也无法推动土地竞拍。但是,当银行将宽松的信贷提供给开发商后一切都变的不同了。进入到这样的一个循环之后,地价只能上涨不可能下跌,因为开发商永远不会'失血过多’。那么,这也就是为什么房价也会只攀不降。其实,建筑成本近年来一直温和增长,根本构不成房价上涨的主要因素。”
根据中国房地产协会2009年初的统计显示,中国房地产开发行业83%以上依靠银行信贷这一间接融资渠道。而央行计数据显示,2010年1~6月,全国主要金融机构房地产人民币贷款新增1.38万亿元,6月末余额同比增长40.2%。
房企资金链面临大考
有关专家表示,这次的名单剑指房地产企业最重要的融资渠道——银行。如果这一渠道被收窄,,对地产商的资金链无疑将是一次严峻的考验。
根据Wind统计显示,截至到2010年上半年报告期末,全国40家房地产上市公司的平均资产负债率为61.13%,其中资产负债率接近或达到70%的有22家,占比高达55%;上半年经营活动现金流量净额为-600.95亿元,而去年同期则是401.36亿元,相差超千亿元。
上述数据表明,55%的房企具有较大的债务风险,甚至面临资不抵债的危险局面。而-600.95亿的现金净流量味着房企“失血”严重,资金链断裂的隐患可能随时大规模爆发。
某业内人士告诉记者:“到2009年底,在经历了1年的去库存化之后,大多数开发商均面临新增供应不足的问题,后面加紧开发是必然的选择。但是,随着监管部门对开发商囤地打击力度的加大及银行对开发贷规模的紧缩,开发商不得不面临融资渠道干涸的窘境。”
北京武夷房地产开发有限公司某经理就对记者无奈地说到:“目前公司一直调动其它项目的资金来补贴武夷花园中区和西区空置土地的利息和维持费用。这给公司的资金链带来了很大的不利,但是还好武夷的背后是国字头的企业,融资渠道和资金来源相对比较充裕。”
然而,对于一些中小房地产企业,情况显得有些不妙。美伦房地产有限公司就因为无力偿还5934万元债务,被迫转让给中关村子公司中关村建设。
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