那些即将要交付的二手房到底能不能买呢?江苏高的律师事务所的资深律师姜茜为我们详细分析解答。姜律师认为,根据我国现行法律明文规定:未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。
如果在尚未登记领取房产证的情况下签订房屋转让合同,该行动是否会因为违背法律强迫性规定,被认定合同无效呢?姜律师说,这个问题在目前理论界、司法实践界也是有争议的,所以特别要注意以下两点:一、在房屋尚未登记领取房产证的情况下购置房屋要谨慎。二、购房者要根据不同情况差别看待。
第一种情况:在签订房屋转让合同时,卖方已经具备对该房屋进行登记领取房产证的条件,未领取只是因为卖方未去办理或尚在办理过程中,此种情况下,建议双方在合同中明白约定卖方必须在多长期限内办理权属登记手续及过户手续,否则应承担什么样的违约义务,据此束缚卖方。
第二种情况:在签订房屋转让合同时,卖方还不具备对该房屋进行登记领取房产证的条件,办理登记领证手续尚存在必定障碍(如土地取得存在瑕疵、房屋尚未通过竣工验收、历史原因导致房产证无法领取等等)。这种情况下,合同一般会被认定为无效,除非在起诉前卖方已经登记领取房产证或者已经具备办理登记领取房产证的条件。
姜律师指出没有交付的二手房由于卖方尚未登记领取房产证,即使双方之间签订的买卖合同合法有效,该合同是否能最终顺利履行也存在很多变数:
(1)房产证尚未领取,双方无法办理过户登记手续,所有权就没有产生变更,此时若卖方因为其他法律纠纷,房产被法院查封,该买卖合同的履行就会存在事实上的法律障碍。
(2)另该房产所在地块、在建工程、房屋上是否有抵押权等权利瑕疵,均会影响合同的实际履行。
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