昨日，上海市住房保障和房屋管理局（下称房管局）突击发布了《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（下称《通知》），重申3万平方米强销令等5条政策（下称沪五条）。《通知》自下发之日起执行。
从沪五条细则来看，《通知》要求严格商品住房预售许可管理、完善商品住房销售方案备案管理制度、规范商品住房预订、销售行为；规范房地产经纪行为、加大对违法违规行为查处力度，都是在前两轮房地产宏观调控政策中出台过的政策。几乎没有全新的调控内容。
其实老政策对调整房价通常没有很大用处。李战军指出，政策都有固定的政策周期，一般在刚发布的时候效果是最大的，3~4个月之后，政策效果则基本得到释放。政府重申这些政策，主要目的可能想向市场表明上海将继续贯彻宏观调控。
此次被重申的3万平方米强销令早在两年前的2007年9月初就曾发布。当时的房地局下发文件规定：今后上海楼盘开盘，每次预售面积不得少于3万平方米，整盘建筑面积不足3万平方米须一次性全部开盘。并在规定中明确，确定捂盘惜售、囤积房源的不良行为的，将记入该企业的信用档案，按规定给予降级或取消资质的处理，并提高其参与土地招拍挂时的准入门槛。这一政策也因此被市场誉为当时上海为打击捂盘出台的最为严厉和对市场有直接影响的措施之一。
该政策在当时出台半个月后，上海新房住宅供应量确有成倍增加的趋势：历史数据显示，2007年9月份上海市拟开盘项目约25个，比当年8月的16个开盘量增加不少。
但不知从何时开始，面积少于3万平方米的预售证又开始频繁出现在楼市中。2009年6~7月的统计数据显示，当时共有127批商品住宅房源上市，其中，只有13批房源的一次性推盘面积超过3万平方米强销令标准。也就是说，当时已有90%的楼盘一次性推盘都不到3万平方米。
房管局有关人士昨日在接受《第一财经日报》采访时表示，房管局肯定没有停止过这一政策。我们从来没有说这个规定停掉或者不做了，无非这次重申一下。他说，没有人提起不代表不在做，如果有小批量推盘的例子可以提供给我们，我们会去核查。
但是，昨天数据显示，8月上海共发出52张预售许可证，其中超过3万平方米的仅6张，近90%的项目预售面积不达标。分析师薛建雄向记者透露：有些楼盘是分成几个预售许可证的。合并之后可以看出共有42个楼盘推出新房源，其中依旧只有9个楼盘的推盘量超过3万平方米，还有33个楼盘的推盘量不到3万平方米。
而昨天记者在向一些开发商咨询上述政策可能产生的影响时，某在售郊区楼盘开发商却反问记者：这个是新出的政策吗？我还没来得及关注。
记者在采访中发现，不知道3万平方米强销令的在售楼盘开发商并非仅此一家。另一家专注于开发别墅和花园洋房的开发商亦以为强销令是新政策。他们告诉记者，在其楼盘申请预售许可证时，并没有被要求一次性申请体量需要达到3万平方米，只要建到规定的程度就行了啊。
李战军认为，此次重申，或许就意味着过去的政策没有得到很好的贯彻。政策没得到很好的贯彻，有可能是政府的管理和开发商销售策略之间有着不同出发点所致。从政府角度来看，需要保证供应量；而从开发商角度来说，调控背景下，市场低迷，只能一批批卖。
主要是这些政策没有配套严格的举报、审查和处罚制度，其实存在特殊情况给放宽是正常的，但有些是非特殊情况也被放宽就是问题。薛建雄认为，一旦政府放松监管，开发商就可以采取少量多批、提前收取意向金后再根据人数定价等手段进行炒作，促进销售价格的提高。比如开发商一次拿了3万平方米以上的预售许可证，但售楼处实际上却分成两批甚至更多批逐步推售。
记者发现，此次《通知》表示，对违规的开发商，应视情采取限期整改、发出行政告知书、记入信用档案、暂停网上签约备案、降低直至取消开发企业资质等措施及时调查处理，暂停网上签约备案的应上报市局核准。
相关阅读