由《21世纪经济报道》主办的“博鳌•21世纪房地产论坛”2010年7月2日-5日，在海南博鳌索菲特大酒店隆重揭幕，会议主题为——地产考验中国：以制度创新求解效率与公平。聂梅生、任志强、刘晓光、陈淮等政策制定参与者、业界大腕与经济学家将组成最强演讲阵容联袂出席，共同探讨新形势下中国地产行业的现状和未来，为迷雾中的中国房地产业号脉、开方。
演讲嘉宾：聂梅生 全国工商联房地产商会会长
出色专题：博鳌•21世纪房地产论坛第 10 届年会
本次房地产调控的背景因素，本来大家认为调控是冲着房价去的，实际上调到现在，中央经济工作会议已经半年多了，不能完整用房价阐明全部的问题，我分为经济层面和社会层面的问题，经济层面有五个问题。
一、GDP
一季度数据来看，经济增加过快，一季度的增速达到了11.9%，地产的贡献率是很大的，房地产投资过热，首当其冲，从去年的四季度就开端了，是否会在11.9%的基础上持续向上，持续热过热，引起通货膨胀。
二、流动性
去年宽松的货币下，货币投放很多，其他产业的资金快速的流入房地产业，形成了国进民退，地王等等因素，去年的情况下，在经济需求之下，房地产就象海绵一样，目前房地产业的资金量还是比较充裕的。
今年出台的政策，国十条中很大的内容都是压缩和调剂供需双方的流动性，即开发商的流动性和个贷的流动性。
三、金融风险
房价过快上涨必定会刺激投机炒房，造成泡沫，其成果就是带来金融风险。
四、调结构的请求
房地产在经济中的比重比较高，因此投资结构失衡，占了城镇固定资产投资的20%高低，而且多年都是这样的，对其他的产业就会形成挤出效应，因此要留出必定的空间，使房地产适当的退出，调剂结构，留出空间。
五、促改革
房地产当前的问题不是房价高和低的问题，也不是可以压的问题，而是深层次的改革的问题，例如土地政策，房产税、农村小产权的问题，井喷式的提到议事日程，我认为不是经济层面的问题，也不是通过一次的调控，通过政府的行政干涉就可以解决问题。我认为业界的人士政府的主导部门和媒体重复的从各个角度说这些问题，必定会有所突破，哪怕是形成一、二个问题的共鸣，达到必定程度的解决都是很好的。
从社会层面来说，稳固社会，房价持续14个月的上涨，部分城市上涨的离谱，业内的房地产界并不是盼望上涨的过快，例如去年房价上涨过快，对于行业和社会都不是好事，而且超出了普通居民的支付才能，引起了社会不稳固和民怨，这些问题如何解决，冲着这一条也要进行调控。
保民生缺位的不是开发商，而是政府。保障性住房长期的缺位，甚至房改后未到位，因此需要调剂住房结构保民生。
城乡一体化的和谐发展，目前中国处在城镇化的快速发展过程，未来的城镇化，北京、上海、广州是否是重点的城镇化区域，二、三线城市的房地产和城市化如何进行，都互换和谐发展和社会发展，因此也需要调控。
到现在认为本次房地产的调控是势在必行，该观点已经达到一致，时间也是放在2010年的上半年，这就是宏观调控的背景因素。
这就是房价同比和环比的变更，同比的五月份开端变更了，环比是降落的。固定资产投资从去年12月份急速上升，一直到今年5月份上升的很快，远远超过城市固定资产的增速。
固定资产的比例比较高，高到怎样的比例，我做了统计，房地产2009年平均每个月达到了3000亿元，从3—5月份来看房地产投资，仍然达到3000多亿元，高于去年的平均值，五月份达到了4000亿元的投资，因此阐明房地产投资并未降落。城镇固定资产的投资是20万亿元左右，占比一直是18%—22%，上个季度是9.3%，也就是20%高低，多年都是这样的，因此阐明房地产业的比重是非常重要的。
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