由《21世纪经济报道》主办的“博鳌•21世纪房地产论坛”2010年7月2日-5日，在海南博鳌索菲特大酒店隆重揭幕，会议主题为——地产考验中国：以制度创新求解效率与公平。聂梅生、任志强、刘晓光、陈淮等政策制定参与者、业界大腕与经济学家将组成最强演讲阵容联袂出席，共同探讨新形势下中国地产行业的现状和未来，为迷雾中的中国房地产业号脉、开方。
主题演讲：任志强 华远团体总裁、华远地产董事长
出色专题：博鳌•21世纪房地产论坛第 10 届年会
国十条提出是防止资产泡沫，因此我从防止资产泡沫的角度探悉资产泡沫产生的原因是什么？泡沫产生的原因是因为货币和流动性的原因，因此会议开端之前重点讨论流动性的问题，下午还有专家进行讨论，凌晨跟金岩石碰头，他说会专门的讲货币流动性和市场风险承担的问题。
通货膨胀的预期，对市场的影响也是非常大的，如果仅仅在个别城市呈现资产价格的过渡上涨，跟供求关系和其他因素的影响是比较大的。如果全国广泛性的呈现资产价格上涨的话，跟通货膨胀的预期关系比较大，尽管今年提出的目标就是把持通货膨胀，要管理通货膨胀预期，实际上是因为全部宏观预期导致资产价格在不同的情况下产生影响，这种影响也会对资产价格起到一个推动性的作用。
刚才易总说土地制度决定了供求关系，供求关系决定了价格的问题，还有就是交易制度的问题，交易过程中，增加了一些限定性的条件，如果条件宽松，就会加快交易的速度，如果限制条件太多就会限制交易的速度，因此限制条件也可以影响到房地产业。
税收制度，房地产业最简略的道理就是看税收对资产价格产生的影响，例如1993年出台了房地产增值税，因为1993年认为房地产价格呈现了高涨，制度出台后，很多人表现反对，因此延期了5年才开端履行，这几年加强对土地增值税的收缴，对于限制土地增加了土地限制应用费，这些税费最后变成了什么，如果都是价格之外，对价格的影响是另外一种做法，实际上都是在价格之内的，对价格产生的影响是什么，表面上看有很多获利，资产价格不断的进步，成果是老百姓未从税收制度的转变中获益，并未从税收中获得价格上涨的红利，每次调剂时都有税收的增加，例如二手房的交易，认为价格高，用税收的方法克制二手房的价格，但是疏忽了一个问题，价格和税收是可以转移的，最后的成果是，不但未克制二手房的交易价，反而推高了二手房的交易，因为所有的税费在交易过程中变成了另外一种价格转移给买房者。从花费者的角度来看，税收增加后，国家的财政增加了，未使花费者从中获益，或者是从中获得收益。
2003年以后每次的宏观调控都是花费者买单，政府从中获得宏大的收益，无论是任何的变更。2003年之后，突出变更的是政府收益部分，或者是中央政府财政收入部分，远远高于经济增加速度，而且是暴涨，大家都说房地产是暴利，但是没有人说政府获得的暴利远远获得开发商的利润，万科去年交了税150亿元，但是利润只有50亿元，大部分上市公司的税收都高于利润的，但是所有的脏水都泼向了开发商头上。
货币政策已经有人讲了，后面还会有人讲的，我补充跟土地制度有关的内容。土地制度造成了缺乏，一直是社会上争议比较大的问题。2000—2009年按月累计土地购置的情况，履行土地状态之前，所有的企业都在找土地，每个企业都在和土地拥有者进行价值交换，大部分的企业会用市场价或者是近似于市场价从土地占领者购置土地，例如说一个工厂要搬迁，开发商说给10亿元，用于安置破产工人下岗和再工业等等，2003年情况产生了转变，从企业找地变成了政府找地，当政府找地的时候，同样是土地拥有者，开发商给10亿元，政府评估后就只给3亿元，不土地所有者说不愿意将土地卖给政府，于是我们看到土地开发被政府垄断之后，供给量就迅速的降落，尽管政府是不承认的，但是从统计的数据来看，制度产生了变更够，持续18个月是低于10%的，从国土资源部的报表反应，2003年后每年总的土地供给是降落的，对房地产的价格是否会产生重大的影响。到了2007年的时候，国家第一次提出用增加供给的方法平衡市场的价格，第一次呈现了供求关系解决价格的问题，因此2007年呈现了土地价格上涨，2008年又呈现了土地价格降落的形成，房地产开发呈现了-18.6%，持续的负增加的过程中，在2009、2010年呈现土地供给导致的供求关系的变更，如果保持2009年需求的变更，今年可以供给的商品房仍然是稀缺的现象，因此政府不得不出台更严格的政策或者是更行政的政策，用国十条限制需求。当需求降落的时候，供给量就呈现变更，供给量是按照需求决定的，而不是按照国十条等文件约定的，房地产的投资决定通常需要3—5年的时间，不是说今天出问题，明天就根据文件进行投资，因此呈现了调控后库存开端增加的情况。
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