进入7月份以来,虽然一些“不差钱”的上市房企重新开端出手拿地。但是在土地开发贷款受到严格限制,融资增发频遭夭折,政府清查土地出让金和土地增值税等政策的压力下,一些中小上市房地产公司还是感受到资金的压力。
中南建设资金吃紧年内再融资5亿元
7月5日晚,2009年5月刚刚借壳成功的地产新军中南建设就发布了一则信托融资公告。公告显示,中南建设董事会审议通过了青岛中南世纪城房地产业投资有限公司(以下简称“青岛中南世纪城”)信托股权增资及股权收购协议等相干事项,批准本公司、青岛中南世纪城、青岛海湾新城房地产开发有限公司(以下简称“青岛海湾新城”)与中铁信托有限义务公司(以下简称“中铁信托”)合作,由中铁信托以信托资金对其进行增资扩股。
而这也是中南建设今年以来第二次进行信托融资。今年3月31日,中南建设与新时代信托签订股权收益权买卖合同,融资金额达到6亿元。
公告中称,中南建设目前持有青岛海湾新城100%的股权,青岛海湾新城持有青岛中南世纪城100%的股权。根据《增资扩股协议》约定,中铁信托受托设立[建行青岛市分行-青岛中南世纪城股权投资单一资金信托],通过信托资金向青岛中南世纪城增资国民币5 亿元,占青岛中南世纪城本次增资完成后的注册资本国民币10.2 亿元的49%。中南建设将于合同签订后的2-2.5 年内分两期,收购青岛中南世纪城房地产公司的股权,若公司到期无能够履约,中铁信托有权将青岛中南世纪城房地产公司股权转让与第三方。
此外,根据中南建设2010年一季度报告显示,虽然公司在一季度期末持有的现金及现金等价物还有20.6亿元,但是其一季度的现金流出却高达 33.5亿元,而流入资金只有22.9亿元,这也使得其一季度的每股经营运动产生的现金流量净额为-1.37元/股,同比去年降落了 -231.73%,资金压力明显增大。
年费率12% 财务成本增加1.3亿元
记者在公告中还看到,根据《股权收购协议》、《管理费用支付协议》,中南建设将于合同签订后的2-2.5年内按合同约定支付股权收购溢价及信托发行管理费用共计13455万元,年综合费用率约12%,加上股权转让款5 亿元,共计63455 万对此,中南建设也承认这将从必定程度上造成公司财务费用的增加。
有业内人士就认为,12%的费率较银行贷款利率高出两倍有余,确定会影响到项目标利润,甚至吞噬掉公司大部分盈利。但是在如今土地开发贷款受到严格限制、调控时间越拉越长的情况下,即使再高的利息,资金相对紧张的开发商们也很可能接收。
此外,为了保证中铁信托在此项交易中权益的实现,青岛海湾新城将以持有的青岛中南世纪城51%股权供给质押担保。而在上市公司的治理结构方面,增资完成后,中南建设董事会5 名成员中,中铁信托将占领1个席位,中南建设及下属公司派出的代表则占领4个席位。
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