据统计,上海的一手房市场上半年共成交约900万平米(其中1-5月719.17万平米),比去年同期降落约38%(其中1-5月降落32.50%)。降落的原因,源于自去年底并在今年4月份强化了的中央对于住房市场需求的压缩调控。
6月上海楼市数据显示,受调控影响最大的商品住宅市场,一改之前持续14个月的供不应求局面,自3月以来呈现了持续4个月的供过于求,导致平均房价在5月冲高后,6月回落了20%。
上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭日前在接收本报独家采访时指出:总体看来,下半年上海住房市场的趋势是,价格将有本质性而非大幅度的回落,成交量适度放大。
特别时代与调控阶段的落差
张泓铭分析说,乍一看,上半年的降落幅度是惊人的,但如做一个稍完整的比较,结论可能就会温和一点。
去年上半年是一个特别的时代。面对自2008年9月份全面爆发的美国金融危机,中央自2008年10月起持续推出鼓励住房花费的政策,导致了2009年上半年乃至全年一手房市场交易的大幅攀升,也导致今年上半年的比较基数大幅进步。这样的比较不够全面。如果拿2008年上半年的一手房市场交易数据做比较,今年上半年只降落16%。
如果将价格指数进行比较,则情况远非成交量降落那么严重。据国家统计局70个大中城市价格数据反应,今年5月份上海新建住房价格比去年同期上涨11.5%,环比上涨0.1%。二手房市场缺乏公开的官方数据,民间的上海二手房指数办公室统计显示,6月上海二手房价格指数为2565点,较上月下跌17点,环比下跌0.68%,这是自2009年3月以来历经15个月上升后的首次回落。
所以,张泓铭对于上半年市场的总体评述是,卖方有点儿难受,但是尚可蒙受。其中,房地产开发公司的蒙受才能稍强,因为去年的房市高涨使他们的现金流较为充实;而房地产经纪公司尤其是经营二手房买卖的中介商则艰苦徒增。
新盘低开房价泡沫开端剔除
一组数据显示,受到前期上市房源大批滞销的影响,6月全市仅推出了51.25万平方米新房源,环比下滑46.3%,是05年网上房地产颁布统计数据以来的历年同期最低程度;成交量在5月触底后呈现了微幅反弹,环比上升37%,为42.44万平方米,但仍处05年以来的同期最低程度。
据分析师薛建雄介绍,新盘低开和个别楼盘的大幅降价,是带动6月成交触底反弹的重要原因。同时上半年豪宅供给和购置力在5月集中释放成交之后,豪宅的成交量已大幅下滑,这导致了商品住宅的平均成交价格从5月的24273元/平方米的历史最高程度,回落到6月的192445元/平方米的低位,环比跌幅达20%。
实际上5月房价是过去一年里房价上涨,特别是一季度经济过热带来房价暴涨后,在房价数据上的体现;而政府调控使得这个历史最高房价程度应声回落到去年12月的程度(6月房价与去年12月相当)。这就意味着,本轮调控已经把一季度经济过热带来的房价过快上涨部分剔除。
随着炎热的淡季楼市到来,7、8月份的低迷市场将会促使更多新盘低价上市,而在售楼盘中也会有越来越多的项目给出更大的折扣以增进成交,预期到9月份超过八成的楼盘价格都会调剂到位。当大多数人感受到房价已经下跌之时,成交量也将会随之回暖。
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