始于今年4月的房地产调控组合拳,非常清楚地释放了政府对于房地产市场的政策信号:房价不落,调控不止。但在这轮调控中,市场各方似乎总对后续宏观政策走向抱有必定的侥幸态度,有部分人在张望着,看政府宏观调控政策在面临整体经济下滑的时候是否会如同既往调控一样,松紧交替,有始无终。所以,在这个政策张望期之中,大家能看到住房销售市场成交量几乎降到冰点,但价格却是依然坚挺。在最近一段时间,则不断传出房价未降而房租大涨的消息,更被有的观点解读为这轮房产调控的副产品。甚至有人言之凿凿地认定,上海房租上扬,乃是对预期即将推出上海房地产税收的提前反应。言下之意,政府的调控行动,会将税收最终转嫁于房产的最终花费者上,最终增加了居民的累赘,下降了居民的效用。
房地产调控,是个系统工程,政府调控的政策措施,不仅仅包含家庭住房的买卖交易,在房屋出租市场上,政府可以施展更为重要的作用,从而对全部房地产调控起到一个非常重要的补充作用。住房特有的兼具投资品和花费品二重属性的特质,决定了政策调控也必须从这两重属性上着手。目前已经出台的一系列地产调控措施,不管是政策预期目标,还是实际中工具的履行后果,都是针对投机性住房需求的“定向”准确打击。但是,在这个调控的过程中,政策制定者的最重要担心则是“城门失火,殃及池鱼”,底本是克制投资性住房需求的“板子”,最终却落在了住房的花费品属性上面。
由此可知,对住房花费品属性的保护,离不开政府对于房屋出租的有效规范和管制。参考其他国家和地区的经验,笔者认为,在房屋出租市场上,政府可以从以下几个方面着手管理:
首先,政府不利用行政手段去限制租金程度,但应规范房屋出租市场的租赁行动。政府直接干涉租金程度,只会扭曲相对价格,加剧市场的无效性。比如美国纽约市,对租金有着严格的政策管制,成果造成了尽管租金程度相当低廉,“听起来很美”,但是租客往往面对的是有价无市、一房难求的为难局面。我们一方面可以学习新加坡和我国香港的经验,对特别的居民群体推出类似于“公屋”的廉租房,另一方面则无须对市场租金情况进行直接干涉,只须对租房市场的运行规矩通过立法或者行政规章的手段进行规范即可。与西方国家相比,我国房屋出租市场,针对租客的保护较少,在房屋租赁市场上,相对于房东,租客往往处于劣势。为此,可以考虑通过法律和行政手段,将房屋出租的各方权利任务明白下来。这样,政府在属于自身的范畴(廉租房建设)履行了供给公共物品的任务,而在房屋私人租赁市场上则严守规矩制定者的角色。这样,市场参与的各个主体能建立较为长期牢固的理性预期,也能使得房屋租赁市场发展得更为成熟健康。一个稳固的房屋租赁市场,会有效缓解房屋买卖市场上的刚性需求压力,能更为有效地配合政府对于房地产市场的价格调控。
其次,在房屋租赁市场,政府需要进一步完善服务职能。如何应用税收、转移支付等多种政策工具和手段,更好地供给以服务型为主的公共产品,是我国政府未来一个阶段将面临的重要挑衅之一。具体而言,政府服务才能的高低,就体现在政策微观层面的履行力之上。比如,这次被视为房地产调控终极手段的物业税,或有物业税之实的房产税,一度惹起舆论热议。重要的反对看法就在于履行起来,太过繁琐,技巧操作层面上难度太高。但是,借鉴其他国家地区的经验来看,其实并无特别的履行艰苦。只要政府具有相应的政策工具掌控力,完整可以履行差别化、人性化的政策手段:一方面,可以对空置住房征收累进的闲置税(如我国台湾地区),一方面可以对学生或者某类特定群体免征物业税(如英国),若政策能在微观层面上收放自如,便能最大限度地避免某些负面效应。
在我国面临经济转型的大背下,传统经济增加模式和收入分配模式面临极大挑衅,政府的选择,首先在于明白自身的角色与定位,“有所为,有所不为”;在此基点上更进一步进步政策履行力,如此,相干调控政策才干在这个日益复杂的环境中得到有效贯彻履行,并收到预期后果。
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