截至8月11日,已有30家上市房企颁布了中期事迹,今年二季度,这30家房企实现净利润56.78亿元,环比增加25%,同比增加156%,销售毛利率的提升和有息负债率的降落是助推事迹增加的重要因素。虽然面临着从严的调控,4月份以来,地产销售也开端在不断下探中筑底,营收和利润的增加除了房价的支撑外,还有更多的因素就是结算收入的确认和计入,我们认为,地产企业事迹的顶峰在今年中报已经达到,下半年事迹同比回落的幅度和速度将更为明显。
超出同期 单季利润达新高
二季度,已颁布半年报的30家房企实现净利润56.78亿元,比一季度的45.16亿元环比增加25%,与去年同期的51.73亿元比,增加9.76%,从季节因素看,往年的一季度一般都是房企利润增加的低点,二季度开端发力,三四季度达到顶点,而由于楼市经历了“417”的严格调控,市场广泛预期在成交萎缩的情况下,多数房企的营收额和利润增加会有明显放缓,从目前披露的数据看,这种负面影响还未浮现出来,我们认为,首先,二季度地产成交的放缓还不至于抵消到房价增幅的贡献,事实上,二季度房价仍处于小幅攀升状态,到6月份,整体才呈现了下跌止稳的态势,从众多二三线城市的实际看,房价的上涨可以抵消成交面积下滑的负面影响。第二,便是结算周期和营收确认的时间问题,我们估算,二季度很多房企确认了去年下半年开工以来的销售额和预收款,因此会计入当期的利润,从预售款/营业收入这一指标看,今年中报30家企业的这一比值均呈现了降落,由销售放缓导致的预收款减少将会对下半年的事迹造成更多的影响。第三,还有销售毛利率的提升,由于房价的提升尚未触及增值税的累进税制,并且在具体履行中,多数企业所在的监管部门广泛采用定额简便的盘算方法,因此,房企的利润有更好的保障。
虽然环比和同比房企利润都在大幅增加,但与09年三、四季度超过80亿元的事迹范围比确定望其项背,我们认为,今年中报将是多数房企事迹的高点,下半年由于基数原因和调控效应,对房企事迹的影响将更为明显。从7月颁布的地产资金状态看,当月预售和定金增加为1291亿元,累计同比下滑9.8个百分点,环比减少5.5%,目前政府部门对地产资金的管控依然周密,在政策基调不改的前提下,未来可以转为利润的预售款减少将直接影响地产企业的利润。
二三线地产公司毛利提升
从30家房企看,二季度平均毛利为39.1%,一季度为39.7%,今年二季度与去年同期的40.3%比有必定回落,但其中结构性变更比较明显。龙头地产商和一线城市地产商毛利环比持平或减少,而二三线地产商毛利大幅提升。如卧龙地产、广宇团体、莱茵置业等,销售毛利的提升都在8%以上,而金地团体、保利地产毛利降落超过5%,万科虽然毛利提升了3%,但重要的事迹贡献还在二三线城市的热销,我们认为,由于区域的特别性和调控的差别化,未来二三线城市的楼市气氛要明显好于一线城市,因此,事迹在二三线城市为主的地产商事迹负面影响要小很多。从现金/流动资产这一指标看,大多数二三线城市地产商要好于龙头企业,从已发布中报的企业看,中天城投、卧龙地产、栖霞建设这一指标分辨为24%、31%和21%,显示了这些企业未来的资金实力还比较充裕。由于二三线城市的地价和开发范围等因素,这些企业在成本上要好于龙头企业和一线城市地产商。
总体而言,由于地产投资趋势向下已经确立,下半年销售萎靡概率很大,在房价持续盘整的假设下,未来房企事迹放缓将更为明显,预计三季度整体事迹增速可能在20%以内,四季度事迹增幅将达到环比最低值,我们认为,下半年房企事迹分化也更为明显,那些在一线城市项目较少,后续资源不足的企业当期亏损面积较大,而立足二三线城市的房企利润还将有保障。
可比的地产公司单季度现金流量净额对照
可比的地产公司单季度营业收入对照
中报事迹同比增加的地产公司
证券代码 证券简称 收盘价(元) 8月以来 中报净利润同比增加率(%) 营业收入同比增加率(%) 现金流量净额同比增加率(%)
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