银行业对房价下跌的压力测试,是以其昏昏,使人昭昭。很多人将压力测试当成了房地产政策的风向标,对具体的标准不甚了了。
一则报道称,银监会请求在一些前期房价过度上涨的城市,银行进行第二次压力测试,将房价下跌50%~60%的最恶劣情况放在压力测试当中。这则消息未知真假,由于与收紧三套房贷的消息同时出炉,一些分析人士顺理成章得出房地产调控不会放松的结论。
笔者赞成房地产调控不会放松,但认为房地产政策遭遇强盛的抵抗,边际效应正在递减,如果没有更加有针对性的政策出台,所谓房地产调控会成为一场心照不宣的游戏。房地产压力测试是游戏的组成部分。
大众,并不明白测试的标准,只知道测试的乐观成果。
今年5月,银监会请求商业银行开展房地产贷款压力测试,分析不同压力情景下,房地产贷款所受到的冲击。测试分为轻、中、重三种不同压力情景,分辨指全国房地产价格平均下跌10%、利率上调27个基点;房价下跌20%、利率上调54个基点;房价下跌30%、利率上调108个基点的情况。
测试的成果让人心安,即使在最重的假设压力下,样本银行房地产不良贷款率会上升2.2%,税前利润降落20%。交行、工行、建行、招行、民生可容忍的下跌极限分辨为30%、35%、37%、40%,46家农村商业银行房地产不良贷款率将上升3.5个百分点、贷款丧失率增加30%。而上海银监局最新披露的数据显示,沪重要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准,对房地产相干贷款进行了压力测试。总体来看,压力情景下对银行业经营整体影响较小,即使房价下跌30%,银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外,在轻度、中度和重度压力情景下,个人住房贷款不良率将从0.36%的基准程度,分辨升至0.58%、0.74%和1.58%。
房贷压力测试并未全面反应银行直至金融范畴的风险,大众,无法真正心安。
我国的房贷压力测试标准含混。据报道,商业银行压力测试采用“专家断定”法,基础步骤为设定压力情景——分析借款人现金流,财务成本变动时,第一还款起源影响程度——分析抵押物变现收入笼罩贷款本息情况——综合评估断定借款人足额偿还贷款本息才能——断定对五级分类成果变动。
对个人住房贷款的测试,商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值,由分行按照当地的楼市变动、借款人行动特点等具体因素进行测算,由银行根据经验值断定安全警惕线。这其中就存在含混之处,楼市变动难以把握,借款人的行动特点更是难以揣摩。以笔者亲身经历为例,贷款行与开发商联手,只要你有工资证明,基本不管收入真假,就大笔发放贷款。这是争取房贷的常见现象。
银行依附的经验值并不靠谱。房价不管下跌多少,只要超过重置成本,贷款者就会感到不划算,把房产交给银行了事,类似于美国的止赎、中国的止贷现象就将大批产生。我国香港地区房价大跌,坏账率并未相应上升,可见国人对信用与房产一样珍视。这是虚幻的想象,在信用卡恶意透支、网络金融欺骗越来越广泛的情况下,依附我国香港地区与日本的经验值是危险的。我们还没有完整的房地产周期,以2008年的经验同样无法应对房地产进入降落通道后的情况。
银行更没有考虑到房地产价格大幅降落,导致宏观经济风险与银行自身资产缩水。对房地产开发贷款,监管机构请求预测房地产价格下跌和基准利率上升对企业还款才能带来的影响。银监会请求银行分析房地产价格下跌,抵押物变现收入能否足额笼罩贷款风险敞口。抵押物按什么价格变现?失去流动性的抵押物一钱不值,美国底特律有不少数美元一栋的房子没人问津。到时候,银行会发明手中握有大批缺乏流动性的房地产,无处兑现。更大的风险是,缺乏抵押物,缺乏资产流动性,中国就会像金融危机时代的美国一样,处于信用冻结状态。
目前的房贷压力测试标准有漏洞可钻,对资产变现过于乐观,房贷与宏观经济、与整体信用市场割裂。在这方面美国人早就有了教训,所以才有对表外资产的监管,对衍生品市场的警惕,以及对于资产变现才能的请求。
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