美国：成征收房产税利器
作为联邦制国家，美国并没有全国统一的不动产登记体系，而是各州根据自己的登记法对不动产进行登记，主要分为契约登记制度和托伦斯登记制度两种，以县、市为登记单位。不动产登记时，主要是对不动产的交易情况进行登记，通常是将所有不动产转让文件做成一份复印件，放入土地登记簿中，并建立一个公共的供人检索和调阅的索引系统。
对于契约登记制度的州，采取不动产登记主要起公示作用和作为地方政府征收房产税的基础，并不担保登记的产权一定成立。当事人可通过代理律师查阅登记机关的档案资料和提供法律意见、向专业的产权保险公司购买产权保险、或者在产权转移契约中要求转让人提供产权保证等措施来确保不动产产权的真实性。
美国仅有少数州实行托伦斯登记制度。该制度起源于澳大利亚，并不需要对不动产转让的每一份文件进行登记，而是经实质审查后由登记机关颁发不动产所有权证书，具有公信力。
不动产登记一般由买方的代理律师、产权保险公司或者不动产交割代理机构代理。普通民众可以到地方政府的土地登记办公室或相关政府网站进行查询。美国弗吉尼亚州阿灵顿县土地登记办公室主任本·丹福斯告诉记者，在该办公室提供的多台公用电脑上，普通民众可按房产号、房产所有人姓名或房产地址等条件免费查询本辖区内的所有房产信息，包括交易年份、交易金额、合同文本、土地与房屋评估价值等。此外，普通民众可在阿灵顿县政府网站上通过房产地址查询到上述信息，但看不到合同文本，也不提供按房产所有人姓名查询的选项。由于各司法辖区的房产信息数据库并不共享，美国并没有一个全国性的查询网络。
该办公室的工作人员莫·穆扎法尔说，美国所有州和地方政府都对房产所有人征收房产税，而政府记录的房产信息是征税依据。地方政府设有专门的房地产评估办公室，每年对私人房产做一次评估作为当年的征税基准。房产税属于地方税，税率由州和地方议会决定。目前全美平均房产税税率约为1.4％，是地方政府非常稳定的税收来源。以阿灵顿县为例，2012财年该县政府实现财政收入10.45亿美元（1美元约合6.11元人民币），其中房产税收占53.5％。
穆扎法尔说，如果房产所有人想保护个人房产隐私，可选择成立一家空壳公司，然后以这家公司的名义购置房产，这样可避免公众通过自己的名字搜索到相关房产信息。不过，美国国税局、联邦调查局和银行机构仍然可以通过社会安全号查询到个人的房产等财务状况。社会安全号类似于中国的身份证号，是在美国工作和向美国政府报税的依据。
有法律人士表示，美国不动产登记的另一个重要作用是确立了优先权规则，即对于同一出让人处置的同一不动产，两个接续的受让人之间谁能获得优先权的问题，为降低交易风险提供了保障。用通俗的话讲，就是如果卖家将同一处房产以同样的价格先后卖给了两个买家，法律应该保护哪个买家的利益。这取决于美国各州的登记法是如何规定的，裁定结果不尽相同。
新加坡：能以房查人 难以人查房
新加坡的不动产登记制度来源于英联邦广泛采用的托伦斯登记制度，这一制度随着上世纪60年代新加坡土地所有权法案的生效而逐步取代原有的土地契约制。
托伦斯土地登记制度是一种制度严密、权责分明的登记制度，登记具有绝对的公信力。政府通过设立土地登记机构，专门负责土地登记事宜，所登记的土地或不动产，由政府担保，保证其产权的权威与合法，而不是以双方交易或转让契约合同为保证。已登记的土地及不动产，其权利人、土地面积、地块位置、边界及其相关权益等都经过政府登记机构的审核和认定，政府保证其准确、真实。
“这一套系统就是一个中央登记系统。在以前没有电子化之前，一套不动产单位就会在土地局有一张卡片，上面记录着这个单位从建成以来所有的买卖信息，这就避免了一些不法之徒利用原始的契约凭证去作弊或者行骗，”新加坡资深律师钟庭辉说。他将这套系统比喻成图书馆的借书卡，记录着所有书的借出收回记录，而以往的地契形式则像现在的户口本，可以在人与人之间交换，缺乏保障。
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