据链家地产市场研究部统计,2010年前6个月,北京市平均租赁价格为2928元,比2009年2547元上升15%,上升幅度较大。在广州、深圳等地,租赁市场也给炎热的夏日添了把火。广州满堂红中介公司的数据显示,截至7月27日,广州市租金约为31.1元/平方米/月,与6月同期30.3元/平方米/月的租金有2.6%的升幅,城中村房租最高涨幅超三成。
租赁市场为何如此火爆?“出现这种情况与新政对房地产买卖市场的调控有一定关联。”中国人民大学商学院副教授况伟大表示,现阶段新政调控的效果并没有得到完全体现,房价还没有下降到消费者的预期水平,这种情况势必造成有刚性需求的消费者选择持币待购、转购为租,这是导致目前租赁市场火爆的主要原因之一。另一方面,目前市场上续存的租客量还未完全释放,加上毕业生租房和刚性租房者有一定增多,使得租赁市场租客量持续增加。
面对租赁市场这一变化,中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为还有一个原因值得关注,就是通胀预期下的价格上涨。“通胀预期势必造成涨价,这也很可能是导致租赁市场火爆的因素之一。”
宏观调控:
到底走向何方?
房源供给方之一——开发商如何看待宏观调控?一位不愿透露姓名的房地产商对记者说:“总体而言,现在新开盘的项目只是在保证利润的前提下,不敢再定高价了。”他认为近期房地产调控已收到了较好效果,部分城市房价过快上涨势头得以遏制,一线城市成交量开始下降,投机客占比下调。但记者调查发现,大多数地产商对未来房价会继续上涨的预期并没有发生改变。
对于地产商以及中介公司等认为房价还会继续上涨的观点,曹建海认为,现阶段房地产价格得到有效控制,但降价趋势并不明显,他们这种态度也是为自己打气的一种方式。出现这种现象,也可能是新政在持续实施的过程中出现了些许偏差。目前,国资委、住建部、银监会等多部门都重申宏观调控政策将继续严格执行,包括北京在内的各地方政策也多次重申对楼市调控的决心,同时随着新增供应的加速入市,预计下半年房市走势会更加明朗。
采访中,多位专家表示,新政调控虽然起到了一定的作用,但执行力度远远不够。有专家认为目前房地产市场处于“温吞”状态,需要政府坚定不移地执行宏观政策。
“目前来看,高房价对中国房地产市场乃至中国经济增长百害而无一利。”况伟大说。他认为,调控最终能否取得成效受到很多因素的影响,一是政府的宏观调控政策是不是具有可持续性;二是消费者能否继续持币待购;三是开发商的实力。“如果政策是持续的,消费者就会形成一种心理预期,从而有可能继续持币待购;开发商不得不调整营销策略,能够坚持多久还要看开发商的实力,如果开发商撑不下去了,房价才会出现比较明显的下跌”。
夏斌表示,中国房地产市场根本问题不是价格问题,而是方向和道德选择的问题。中国房地产市场应坚持以消费品为主导的发展方向,同时结合短期政策不变,解决需求问题,即打压投机需求,鼓励自住消费,保证买不起房的人有房住、有房租的问题。这样一方面能解决需求,另一方面能补充商品房投资下降问题。下一步重点要把握好调控的策略与节奏,应准备用两年左右的时间予以解决,不能太急。
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