房价涨势渐弱厦门楼市隐现下行 调控效果或可期

　　房价涨势渐弱

　　厦门楼市隐现下行

　　上周五，位于湖边水库的融景湾项目“特惠7000元”的消息震动了整个市场，与之前开盘起价每平方米23000元相比，降幅高达30%以上。虽然该项目相关人员表示，只是推出两套特价房，但由此引发楼市价格松动的话题不断发酵。记者在走访市场时发现，“千万钜惠”、“千万置业助购金”同样吸引不少购房者关注。

　　业内人士分析，进入第四季度，缺钱将成为楼市普遍问题:银行缺钱、开发商缺钱、购房者缺钱。在需求不断萎缩和房源供应持续放大的情况下，厦门楼市后市可想而知，第四季度厦门楼市房价或真正进入松动阶段，不排除更多开发商积极促销以价促量。

　　涨势渐弱 刚需购房意愿降低

　　国家统计局公布的数据显示：与8月相比，在全国70个大中城市中9月新建住宅价格环比持平的城市有29个，厦门是其中之一，相比去年同期，价格仅上涨5.9%，涨幅有所回落。

　　与房价上涨动力不足相对应的则是越来越紧的银行房贷。据悉，目前，厦门多家银行都已上浮首套房贷利率。据悉，目前厦门建行针对首套房的贷款利率已经上浮 5%~10%，具体上调多少要根据客户情况来定。其他国有银行和股份制银行也基本上调了首套房贷款利率，幅度在5%~20%不等。按照初步的估算，首套房贷利率上调5%，相当于加息约两次，首套房的购房负担加重，购房者稍微缓和的观望情绪将再度加深。买房的“枷锁”紧紧扣牢购房者，特别是刚需购房群，将承受更高程度的压力。不过记者在走访中发现，即使购房者愿意接受利率上浮，也不一定贷得了款。据调查，目前厦门已经有部分银行停办个人贷款业务，首套房贷款也已经停办。

　　日前，厦门地产联合网推出的“银行上调首套房利率 哪个群体最受伤”的调查中，在885名网友参与的调查结果中显示，89.1%网友认为银行上调首套房利率，首次置业者最受伤;81.4%网友认为最严重的后果会使首次置业者取消购房计划。在整个调查中，几乎出现一边倒的情况。

　　限购影响

　　高端住宅成交尴尬

　　虽然十月第二周楼市刚需楼盘放量，凭借合理定价一举创下环比大幅上涨160%的佳绩。但高端住宅的成交似乎不是很尽如人意。

　　与今年6月、7月的供需两旺相比，近期的厦门高端住宅市场有些沉寂。在8月、9月的成交排行榜上，则再难觅豪宅身影。

　　岛内楼盘售价普遍在2万元以上，通常被认为是目前大部分高端项目的集中区域。因此，岛内近期的成交量，可在一定程度上反映出高端住宅市场的情况。观察近 3个月岛内外住宅成交面积比重：岛内所占的比重从7月的45.43%，回落到8月的35.7%，再跌至9月的23.12%;整体以每月10%左右的幅度直线下降。

　　不少岛内豪宅都遇到一个类似的问题，一期房源推出还能维持一定的销售量，到二期推盘情况就大相径庭了，有些豪宅项目甚至连续月销售呈现个位数，这种尴尬让不少岛内高端楼盘放缓推盘节奏。

　　中国铁建海曦营销总监王晓敏表示，岛内高端住宅置业群体多为改善型客群和异地客群，受制于限购令的影响，不少购房群体需求被抑制，才造成当前这个成交尴尬局面。

　　也有业内人士分析，除了政策影响因素外，岛外豪宅调价的被动性也使得其去化受阻，随着更多豪宅项目的陆续供应，豪宅项目销售竞争压力将更加凸显，不排除部分豪宅降低“身份”下调价格走量，融景湾便是一个典型案例。

　　楼市震荡下行

　　调控效果或可期

　　来自厦门房产管理局的数据显示，截至2011年10月19日，厦门在售楼盘总数为704个，总批售住宅套数为256311套房源，当前可售房源为 22939套。若以九月高成交量2809套计算，仅仅去化这些库存所需的时间约8个月。加上当前新供应房源第四季度的持续面市，楼市销售压力可知。

　　随着房地产企业资金压力逐渐加大，有研究预测，未来一段时间内房价拐点将至。中国银行11日发布的2011年第四季度中国经济金融展望季报预测，商品住宅价格调整拐点可能会在2012年春节前后到来。

　　种种迹象表明，未来房地产市场或将发生实质性的变化。业内人士表示，一方面，调控政策效力犹存，且在相当长一段时期内不会放松，这将导致购房者需求萎缩，给开发商带来较大的存货压力;另一方面，购房者预期房价下跌的可能性增加。在此心理影响下，通过打折促销等手段迎合其此种心理，才有助于消化存货，实现供销两旺的局面。

　　不少业内人士在采访中也表示，房价出现实质性调整的可能性在增大，在开发贷收紧、按揭贷款利率上升、市场信心不足等多重因素影响下，房地产市场下行的趋势会进一步确立。不过也有开发商有不同观点，中铁源昌置业副总经理侯桂蓉则表示，虽然当前楼市销售压力存在，但开发商在经历了2008年的危机后，抗风险能力增加了，挺过‘严寒期’应该没问题。