最近曝出的全国1457宗闲置土地“黑名单”,令囤地问题成为“千夫所指”,“黑名单”上的闲置土地可能还不是全部。无论是为了获得土地增值而进行的主动囤地,还是由于政府规划原因造成的被动积压,开发商的闲置地问题已经成为影响土地供应和楼市供应的根源之一。对此,业内人士指出,对于大量存在的闲置土地必须切实分类惩治。除了“收回”措施之外,还可以通过限制贷款和融资、收取税费等措施减少囤地的发生。此外,加大有效供地面积仍是“药方”的核心所在。
把脉问诊囤地病因
国土部有关人士曾表示,目前土地闲置大体分为两类,企业自身原因造成的占46%,另外54%的闲置土地主要是由政府原因造成。然而,无论是否是开发商“故意为之”,囤地问题都已亟待解决。
从开发商的角度看,土地作为重要的生产资料,是企业未来发展的基础。在资本市场上,拥有更多土地储备的房地产公司更容易受到投资者的青睐。这也在一定程度上助长了房企的囤地之风。
“在资本市场中,房地产开发商有土地银行的概念。土地储备越多,公司价值和市值就越高。”SOHO中国董事长潘石屹就曾指出,衡量房地产公司的价值,不光有利润指标,还有NAV(净资产价值)估值法。这鼓励上市和即将上市的房地产公司增大土地储备,从而造成有些开发商土地储备大大超过开发能力,进而形成囤地。
“正是由于对NAV估值法的推崇,使得不少地产商参与到土地储备的竞赛中。通过增加土地储备做大市值,进行再融资后又投入到土地市场,从而形成了恶性循环。”一位房地产券商研究员直言,再加上近几年土地市场迅速升温,土地价格在快速攀升的过程中也增加了囤地的利润空间。在资本逐利的驱动下,开发商通过不断买地-改规划-囤地来坐等升值。
实际上,除了开发商自身原因造成的主动囤地冲动外,由于配套建设以及规划修改等方面的地方政府因素也是不容忽视的问题。
北京某国有房地产公司的负责人指出,地方政府每隔几年会进行一轮总体规划的修编,一些既定土地原有规划可能面临调整。有时市政建设或是道路扩宽等因素,造成用地性质或土地容积率变化,开发商就需要和地方政府进行重新协调和沟通,从而造成土地批而未建。“目前北京一些零星的公建用地没有按期建设开工,大多是由于市政规划修改所造成的‘边角料’。”该人士坦言。
也有观点认为,由于房地产本身具有一定的开发周期,因此开发商拥有土地储备是合理行为,但是目前对于房企的土地储备是否处于“合理”范畴的界定还没有明确规定。此外,部分企业由于自身资金实力有限,无法消化前期土地储备,或者随行就市放缓开发节奏,这也导致了囤地行为的出现。
值得注意的是,在现有的财税体制下,地方政府对于土地财政的依赖性也促使了开发商敢于去囤地。业内人士指出,正是对土地收入的依赖性以及牵扯到的各方面利益,使得地方政府对于开发商的囤地行为“睁一只眼闭一只眼”,打击囤地的政策执行力度不够。
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