自2010年4月中旬政府出台对房地产行业新一轮密集调控政策以来,房地产销售价格涨幅趋缓,成交量出现萎缩,调控政策取得初步成效。保障性住房建设的加快以及对第二、三套房贷发放标准的从严,也大大影响了市场上潜在购房者的消费意愿。
据上证报资讯统计,截至8月17日,共计有36家房地产上市公司披露半年报,一线地产商万、保、金、招均已披露完毕。数据显示,已披露中报的房地产上市公司净利润为107.83亿元,09年同期为72.83亿元,同比增长近50%;预收款方面,10年中期合计为1451.66亿元,较09年中期的852.11亿元增加约70%,表明短期内房地产公司业绩仍有一定保障。
需要注意的是,中报显示经营活动净现金流合计为-499.96 亿元,09年同期为267.74 亿元;货币资金合计为942.81亿元,09年同期为778.69亿元,增长幅度仅为20%左右。经营活动现金流由09年中期的净流入转变为今年中期的净流出,这或说明房地产企业加快了开发速度,但货币资金未能同比例增长,或给公司未来持续开发带来资金压力。在银行房贷收紧、资本市场融资难度提高(前期招商地产、世贸地产均撤销了定向增发再融资方案)以及银信合作重新规范的背景下,房地产企业或将面临现金流的严峻考验。
从历次房地产调整历程来看,首先是价平量缩,初期房地产企业现金充足使得开发商没有降价动力,但市场的观望情绪使得购房者减少,成交量出现下滑;其次是价跌量缩,随着调控政策的持续,开发商面临一定的资金压力,楼市价格开始松动,局部地区出现降价销售,但此时投资者仍有进一步等待心理,使得成交量未能明显放大,该阶段会有反复,但成交量整体仍呈下滑趋势;再次是价跌量涨,由于住房市场的刚性需求,接盘者开始增多,使得成交量逐渐上升。
市场分析人士指出,目前房价整体仍处于高位,在政府的持续调控下,未来房价出现下跌的概率较大。但需注意的是,在保障性住房建设的拉动下,房地产投资规模或能继续维持高位,前期房地产股票出现大幅下跌之后,存在一定的反弹动力,这也是近期市场房地产板块大幅反弹的重要因素。
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