一个行业内的企业竞争优势,往往是行业的特点和所处环境决定的。我认为,地产行业并非是一个能产生特许经营权企业的行业,但行业的诸多特点及我国地产发展特别阶段,又使行业能够在不远的将来出生一批巨型企业。
2009年随着楼市的复苏和火爆,全年销售金额和销售面积前20名房地产企业均超过100亿元和100万平方米。而2005年全国销售额过100亿元的仅有万科一家,2005年以来全国重点城市房价的加速上涨和一批处所性房企顺势扩大完成多城市布局是重要推动力。
地产行业从本质上讲与传统制作业无异,房子是面向用户的商品,土地、建材是生产所需的原材料。这就决定地产作为特别制作业与其他传统制作业相比自身特点十分突出。一是生产周期长、资产周转慢;二是成本特别是土地资金需求宏大、行业中的企业发展得越快、开发范围越大,资金缺口越宏大;三是作为重要原材料的土地具有不可再生性,以及我国地少人多的国情和城市化加速发展的现状,使商品与原材料都具备长期上涨的特点;四是房子作为特别商品除具备一般商品的应用特征外,由于其升值特征,还具有投资性。总之,上述特点共同作用于行业发展,同时又互相影响、互相作用。
但有些特点还未真正地体现,最重要的就是周期性,可以说自上世纪90年代以来大的周期性波动和调剂还没有呈现过一次。地产企业也没有经历过一次真正意义的严格考验。
在这样的历史背景下,房地产企业发展强大更多的是得益于地产行业的大发展,而从中出生的一批大企业、高速扩大的企业也并非全是竞争优势充分体现的成果,在过去的10年,多数企业基础依附高杠杆、加大土地储备、快速扩大的模式发展强大。这既得益于城市化初期住房刚性需求占比较高,从全国而言没有形成大的地产泡沫和调剂危机,也得益于全行业处于发展的初级阶段,地段、价格成为销售的重要因素,产品一直未呈现严重的供大于求状态。因此,这一过程中,不断加大土地储备和扩大速度的企业表现出了很强的成长性,如恒大、保利等。具备优良的设计才能、前瞻性的产品、良好的服务和品牌的企业唯一享受到的只是部分的产品溢价和稍快的销售周期而已。
随着一线城市城市化比例提升,二次置业需求和投资性需求占比提升,进入相对成熟的发展周期,地产行业竞争格式和特点将逐渐转变。首先,随着调控的加大以及国家土地出让政策的规范化、市场化,特别是有品牌、有实力的地产企业在全国重要城市布局的完成,房地产行业进入壁垒日益进步,市场集中度将进一步提升。从长远看,具备资本实力、品牌和范围优势、管理优良、规范成熟的企业将成为市场的胜出者,而它们必将成为未来的巨型企业。
其次,一线发达城市地产投资的热潮和比例提升,特别是房价的不断攀升使具备购置力的人群比例逐渐缩小,将加剧地产周期性特点的变更,行业的经营风险和淘汰率将大幅提升,资本密集的行业特点将进一步浮现,企业的盈利才能将不再体现为谁的范围扩大更快,而是体现为谁的经营更加稳健、谁的资产结构更加合理、谁的资金筹措才能更强。同时,土地储备也将变成双刃剑,在地产周期低谷和行业调剂过程中过多的土地储备往往会成为累赘,加速企业的灭亡。全国性布局比较合理的企业抗周期才能要强于区域单一的企业。
最后,全行业竞争格式的升级,越来越多的优良地产企业参与更多城市的同城竞争,特别是供给过于刚性需求浮现时,花费者的选择性也会越来越强,如一般制作业的两极分化现象也会逐渐呈现,使缺乏开发管理才能的中小开发商资金进一步紧张,加速淘汰的过程,拿到地就能赚钱的地产开发模式将逐渐转变。
非周期性行业在过去的一段时间里已经跑赢大市,但是我信任在未来几年里会跑输大市,或者相当一段时间里会跑输大市,像医药、新经济等,其行业个股可能还会涨,但涨幅有限。周期性行业,像银行、地产等跌到现在这个程度,我认为投资风险已经很低了。作为价值投资者,就是要寻找那些有竞争优势和优良管理的、能成为巨型企业的股票,在现在市场恐慌情感蔓延而不看好它们的时候,以打折的价格买下它们。(作者为北京格雷投资管理有限公司总经理)
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