现金流压力加大,负债率上升
6月11日,保利地产(600048.SH)的一纸公告,再次引起各界关注。公告发布保利在今年5月份新增5个项目,分辨在成都、上海、广州、南昌等城市再次获得多宗土地,5个项目土地成交价合计超过55亿元。
今年3月颁布定向增发7亿股融资96亿元的保利地产,且调低上海楼盘售价,在成都、南昌置地,显示保利地产开端把眼光转向二三线城市。
房产调控加速保利转向
近几个月来,受新“国十条”、“京十二条”及其他一系列针对房地产的调控政策影响,加之关于房地产税、物业税的讨论之声不绝于耳,房地产市场开端了一路低迷。
有数据显示,5月份,全国商品房销售面积6777万平方米,比上月减少1274万平方米,降落15.8%;全国商品房销售额3335亿元,比4月减少1113亿元,降落25.0%。
“至于成交额,那就不用看了,基础上所有的城市都在下跌,有的城市成交量跌幅甚至超过50%,尤其是一线城市,下跌幅度更大。”银河证券分析师丁文如是告诉《华夏时报》记者。
保利证券事务部人士对本报记者表现:“目前一线城市中心肠区抗跌性还是比较强的,郊区地区跌幅相对较大,调控后果也更明显。具体销售情况我们也正在观察。对于二、三城市,企业拿地重要还是看这些城市是不是有地块推出,作为企业是不是能拿到。”
尽管今年3月份,国家重磅推出“78家央企退出令”,除去这78家央企,还有16家金融危机后的地产大鳄蓄势待发。
正是在这种形势下,保利地产今年加大力度转向二三线城市。今年上半年,保利更是一口吻新增将近20块地皮,其中二三线城市现有土地储备已经占了所有现有土地储备的六成。根据公司公告,公司5月份获取的土地成本与此前的土地市场价格相比大幅降落,增值性强。
“当前房产调控直指一线城市,一线城市房市走弱,且拿地竞争激烈。在一线城市拿地中,又以央企拿地最为坚决,一方面是央企不计成本地拿地,另一方面是由于高地价高成本造成的盈利空间缩水,公司策略调剂方向转战二三线城市是必定选择。”中邮证券分析师程毅敏告诉记者。
除去二三线城市的土地成本较低,另一不具名分析师还表现:“因为二三线市场发展相对安稳,投机性和投资性购房相对较少,自住需求较大,在国家出台多项政策严格打击投资和投机购房的前提下,此种做法收益更明显也更保险。因此,加大二三线城市的配置成了上市房企的必定选择。”
其实,不难发明,龙头地产进军二三线城市蓄谋已久。2009年,保利二三线城市销售收入首次超过一线城市,销售额中一线城市约占47%,二三线城市占53%。
现金流从何而来?
一边是商品房成交量的下滑、降价售楼,一边是新地的不断购置。于是,保利地产现金流充分与否被提到台面上。
程毅敏告诉记者:“地块储存是地产公司的核心竞争力,而在2008年金融危机之时,保利就有逆市二三线城市拿地的公司策略,并在2009年因为高销售面积、高单价,获利相当丰富。有了这样的历史经验,加之尝到了逆市拿地的甜头,储备了不少现金。于是,也就有了你现在看到的保利在二三线城市频频呈现的地王现象。”
面对现金储备压力,记者通过多家上市房企辗转懂得到,由于2009年宽松的信贷政策,加之2009年全国商品房销售面积大幅度增加,极大进步了开发商的销售回笼速度,一些龙头房企现金流有明显改良。2009年,保利地产实现光营业收入就有229.87亿元,净利润达35.19亿元,新拓展项目38个。
但从2010年第一季报上看,保利地产账面金额138.7亿元,净负债率为65.59%,公司一季度末每股现金流为-0.39元,每股经营现金流为-4.27元。公司现金流动速度较快,负债率也在上升,现金压力开端凸显。
“我们每年每月甚至每日都有一个现金测算,拿地的资金确定是在可控范畴之内的。”上述保利证券事务部人士称。
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