2010年8月,武汉商品住房成交7596 套(包括江夏、黄陂、东西湖),较上月增加983套,幅度为14.86%,成交面积76.36万平方米,成交金额42.28亿元,均呈增长态势,成交均价5536元/平方米,较上月下滑近12%。本月保障房成交达2184套,占总成交量的近三成。与此同时,本月商业地产旺盛势头不减,8月成交1340套,成交金额猛增至16.36亿元,创今年新高。
综合看来,经历了前期的快速下滑之后,楼市销量在7、8月基本稳定,保障房供销两旺与商品房销售在谷底挣扎,以及住宅销售萎靡不振与商业地产高温不退,都在8月形成了冷暖两重天的鲜明对比。
保障房放量冲击市场
8月,住建部公布了北京、天津、武汉等28个城市,作为利用公积金贷款支持保障房建设的试点城市。很快,武汉宣布今年将最多拿出5亿元用做经济适用房建设,并将陆续推出万套经济房。
8月,武汉保障性住房成交套数占到总量的30%,使得全市均价明显被降低。如定向销售的限价房项目谷尚居,近期成交了近1500套,成交均价仅在3000元/平方米左右。而此前江汉区限价房舞台天下、任冬天下等楼盘,黄浦人家、天勤花园、紫润明园等经济适用房项目,销售价格甚至不及区域房价的一半,也都不同程度导致区域价格被降低。
更进一步的说,预留房源定向销售拆迁户及限价房的增加,有效减少了商品房需求,缓解了供需矛盾,在一些区域,由于保障房的放量,加上比价效应的影响,开发商坦言,房价上涨压力很大。
小户型两头通吃
从8月销售排行榜看,有16个项目销售超过百套,万达菱角湖广场和万科红郡是仅有的均价过万元的项目,徐东雅苑以8400元/平方米的均价,成为本月销售榜第一名,而位居第二的菱角湖万达广场已成为排行榜常客。十强榜单中有八席为品牌房企,足见市场低迷之际,品牌企业的应对更具策略性。
对首次置业者来说,自住需求愿望强烈,遇到总价较低的中小户型,多有出手。对于投资者来说,公寓式酒店类小户型产品,易于出租总价不高,首付压力不大,如南国SOHO520、万达菱角湖广场等楼盘,抢购场景让许多买房人感叹有钱人太多!
7月份,武汉90平方米以下户型占比达到53.5%,创年度最高。8月份这一比例依然达到45.7%。不少项目的紧凑型中小户型,通过赠送面积达到二房变三房,这样一种暗降营销方式,老业主和新客户两头讨巧,一举多得。
2010年8月武汉商品住房销售套数排行榜
排名 项目名称 套数
1 宝业·徐东雅苑 221
2 武汉菱角湖万达广场 215
3 汉口花园 188
4 复地·东湖国际 169
5 万科魅力之城 152
6 金地·西岸故事 145
7 保利·心语 144
8 天纵·汉北康城 126
9 沿海赛洛城 120
10 恒大城 108
数据来源:中国指数研究院数
据信息中心、中国房地产指数系统
调控思路面临转变
目前,房价上涨现象已经得到遏制,如果仅从这一层面理解,4月的调控新政目标似乎已经完成。但实际来看,目前打折促销多为小打小闹,大范围大幅度的下降并未出现,这与买房人预期相差甚远。下一步怎么办?银行信贷暗中松动、国土部公布囤地房企名单、银行停止开发贷、各地紧密筹备房产税等消息的频出,都是市场博弈的一种表现。
从根本上来说,目前以控制购房信贷、抑制需求的做法,不具备可持续性,只有通过增加市场供应,包括各种保障房的供应,才是解决问题的根本。从武汉市场来说,即便现有政策不变,在供应放量的重压下,楼市调整也不可避免,但如果不改变以遏制需求为主的调控思路,那么,市场调整幅度不会超过15%,在强大的抄底需求支撑下,市场即可稳定下来。
(特约撰稿/中国指数研究院华中分院 李国政)
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