广州房价贵不贵?看成交价,二手市区房动辄过万,的确贵,但看广州市房管局每月颁布的一二手成交价格,5月份全市一手成交均价为11745元/m2,二手房均价才5198元/m2。这个价格真实吗?若这个价格真实,恐怕全广州的人只买二手房,事实上5月份广州市二手市价约为10800元/m2。从时常见诸报端的广州市三大地产中介行的统计数据来看,广州市一二手住宅价差仅在2000元/m2之内,远低于房管局颁布的一二手住宅价差。房管局颁布的二手住宅价格偏低,究其原因在于二手住宅递件过户申报的价格偏低。从记者调查广州日报监控的30大二手屋苑的成交价与报税价来看,报税价仅为实际成交价的四五成,部分市内优质地段楼房报税价更低至成交价3折以下。
报低价,有人说,这是皇帝的新衣;有人说,这是行业“潜规矩”;也有人说,这是行业公开的机密。本期记者要做那个指出皇帝没穿衣服的小孩,为读者揭开行业“潜规矩”背后的成因与暗藏的风险,把这个公开的机密大白于天下。
报低价怪状扫描:
誉峰成交价2.5万,报税价7470元/m2
从记者调查的全市30大二手屋苑成交价与报税价的表格来看,名盘报税价只为成交价的40%~60%。成交单价最高的汇景新城,二手价已过2.3万元/m2,报税价依然是“9字头”的四位数。从区域来看,番禺区报税价与成交价差距最小,一般是成交价60%左右。
有中介人士表现,一般来说二手成交价不会低于一手成交价,不过一个誉峰单位的成交个案颠覆了中介人士的说法。这个誉峰成交单价2.5万元/m2,报税价仅为7470元/m2。就算是誉峰最早推出而且朝向最差的单位,其单价都不会低于“8字头”,著名度如此高的楼盘居然以“7字头”报税成功,可谓奇怪。
有地产人士称,名盘或商品房小区由于一手价格较透明,报税价为成交价四五成已算是不错,市区优质地段的“黄皮楼”(即楼龄较长、外墙为黄色的楼梯楼),它们的报税价更加低。一位购房者的报税经历验证了这位人士的说法。
邱小姐购置东山培正小区的学位房,30平方米的一楼单位,成交价为50万元。当时业主手持的购房发票价格为10万元,最终邱小姐在咨询朋友和中介公司后报了12.5万元的成交价,在房管局报税顺利通过。12.5万元的报税价仅为50万元成交价的1/4。
报低价成因:回避重税是主因
据记者调查所知,报低价成因重要是逐利,业主通常请求实收,营业税、个税两大由业主承担的税项转嫁买家,买家想省钱,中介人员从旁推动,再加上政府有关部门对此长期失察,因此造成历年的二手报税价偏低。
日前,记者来到广州市30大二手屋苑之一的淘金家园探测行情。一位中介告诉记者,这里二手成交报低价风气很浓,二手成交市价已到19000元/m2,到房管局的报税价仅为6000多元/m2。记者问这个中介人士,为什么是“6字头”,不是“5字头”或“7字头”?这位人士流露玄机,因为当时淘金家园一手发票价就是6000多元/m2,故此二手报税价与这个价格持平或略有上升,即可在房管局报税通过。
丽江花园是位居广州市成交量前列的楼盘之一。记者从这里的一位中介人士处懂得到一个所谓公式:上手发票价×1.1÷0.95=本次交易报税价。这位人士举例阐明,若业主手持的发票价是50万元,按此公式盘算,本次业主转让的报税价应为57.89万元。若房产证不足5年,营业税将根据7.89万元的增值差额来纳税。这位中介人士言之凿凿地告诉记者,这是番禺区房管局颁布的一个评估价盘算方法。记者根据所有公开渠道查询,都未能证实这个公式的正确性。据行业人士表现,二手地产经纪的行业知识一般都是口耳相传形成,不消除“有心人”总结出这个公式来方便向买家说明税费成本。
记者通过亲身看盘以及采访所知,报低价也有很大一个原因在于中介人士推动,大中小行中介均建议买家报低价,以节俭成本。据一位中介人士流露,给买家盘算税费的纸有讲究,必定不能用有公司名字为抬头的纸,而且演示税费公式后最好把那张纸收回,以免以后涉及纠纷被用作证据。
相关阅读