继西单大悦城之后，北京的另一大悦城也于5月底入市。尽管开门迎客已一月有余，但朝阳大悦城仍面临开业率不足、有客无市等系列问题。
按照中粮的打算，上海大悦城、天津大悦城亦将于今明两年开门纳客，显然，如何在大范围的复制过程中打破“叫好不叫座”的瓶颈已迫在眉睫。此外，中粮地产和中粮置业这两个大悦城运营平台的共存现实，也为其品牌的复制、运营蒙上一层暗影。
难逃商业魔咒？
朝阳大悦城位于朝阳北路与青年路交会口，这并不是传统的商业区，在大悦城进驻之前，甚至无商业气氛可言。大悦城进驻后，成为北京东部地区至今为止体量最大，业态最丰富的购物中心。而在非传统商业区投资如此大的项目，对于中粮来说，无疑是一次勇敢的尝试。
虽然已营业近两个月，如今走进朝阳大悦城，依然能闻到阵阵装修后留有的刺激油漆味。商场内还有不少商户正在装修中，一些没有招到商家的铺位也在空置中。
与西单大悦城开业时的客流量相比，朝阳大悦城明显相形见绌。时至盛夏，为了吸引更多的顾客，该商场的主力业态之一的餐厅大部分都打出了不同的折扣和优惠。而并不多的客流量也重要集中在餐饮店面。
在朝阳大悦城里，并未见到在西单大悦城极为受欢迎的ZARA、H&M等品牌，这让很多年轻花费者有些扫兴。不少花费者反应：“在这里吃喝玩乐算是比较全了，但是很多较受年轻人爱好的服装品牌没有引进，而且全部服务系统还不完善，多方面均有待改良。”
事实上，朝阳大悦城需直面的还有并不乐观的整体商业环境。根据仲量联行7月6日发布的2010年第二季度市场报告，二季度北京商铺市场空置率为14.6%，虽然环比降落2.8%，但商铺市场依然面对空置率高的难题。
值得一提的是，第二季度，朝阳大悦城和翠微二期两个购物中心开业，新增供给达26.76万平方米。仲量联行预计，今年下半年，北京还将有39.15万平方米新增商业供给入市，特别是随着商业销售高峰期的到来，70%的新增物业将会在第三季度开业。
仲量联行北京研究部主管覃晓梅认为，商铺的空置率会有所上升，估计在17%左右，但租金仍然会稳固上升，零售商依然看好北京市场。不过，受大批新增供给和现有存量项目标影响，租户依然控制议价权。
在北京，不乏人气不足而经营惨淡的商业项目。例如朝阳门外的悠唐、崇文门的国瑞城，从去年至今一直在艰巨开业。
对于经营现状，朝阳大悦城项目相干负责人对记者表现，从开业一个多月的情况来看，项目经营状态越来越好，人流量也在慢慢增大，目前的开业率从数量上来说已经达到90%，正在装修的店铺均打算赶在暑假期间开业。“客群是需要培养的，第一个月有的店面单店营业额已经达到30万元，这已是不错的成绩。”该人士表现。
朝阳大悦城总经理何静在接收媒体采访时曾表现，朝阳大悦城预计半年左右将会实现盈利。如果这一目标实现，朝阳大悦城也将发明一个“奇迹”。对于商业地产而言，一般都要经过最少一到两年的养商期，即使火爆北京西部的金源燕莎MALL，亦是经过了3年养商才实现盈利。
屈臣氏中国区总部策略关系总监张宏伟对记者表现，屈臣氏进驻朝阳大悦城一周多，目前商场的聚客才能还有待观察。但他信任，大悦城的人气会越来越足。
复制悬疑
中粮方面颁布的数据显示，旗下第一个大悦城项目——西单大悦城开业第一年实现销售额10亿元，第二年突破15亿元，第三年有望达到19亿元；其日销售额最高时达1050万元，日人流量一度高达20万人次……
这也鼓舞了涉足商业地产范畴的中粮团体。从去年11月开端，中粮方面多次高调称：打算未来5~10年，在全国拓展20个大悦城，总资产达到700亿元，占团体总资产的30％。
“就北京的两个大悦城而言，已有很大差别，西单大悦城是城市商业核心区的商业项目，它的作用是带动全部区域商业升级和转型，而朝阳大悦城位于新兴商圈，问题是商业气氛严重不足，且花费者的固有花费习惯短期难以转变，不同区域商场的业态布局、品牌档次、环境设计等请求均有不同。”华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎说，任何购物中心都不存在简略复制的可能，商业地产可以复制的有建筑设计、产品经验以及积累的商脉和资源，但商业地位和价值却无法复制。
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