7月的楼市，在月末似乎热得发烫。昨天上午，位于大兴黄村的保利茉莉公馆项目二期开盘，现场被围了个水泄不通，两个半小时发布全部售罄，1158位摇号者“瓜分”了395套房源，创下了长阳之后的又一个速销记录。不过，自称有“途径”的中介经纪人向记者爆料，“哄抢”、“热销”都是开发商制作的假象，早在开盘之前，他们就代理销售二期房源，而且楼层和户型随便挑。
网上发帖提前卖房
“保利茉莉公馆二期开盘在即，直接跟开发商签订合同，保证能买上房。”昨天下午，记者看到这么一条房源信息，可发布日期却是在保利茉莉开盘之前的一周。记者接洽到姓刘的中介，“你来晚了，昨儿还剩一套呢，可今天早上开盘都卖光了。要不就等三期吧，我们应当也能拿到号的。”
据刘先生介绍，他们的老总和保利销售老总是哥们儿，在开盘前就代理到了10套房，所以他便在网上发帖，寻找购房人。和一般的程序一样，他们载着客户去售楼处选房，客户也是先交订金，再拿号选房，可不同的是，摇号只是个表面文章，“开盘当天，你们就拿着号码去现场排个队，装装样子就好了，房源早在开盘前就挑好了。”
“别人家怎么代理我不明白，但我们家就是这样。你别看今天上午感到有一千多人去等候选房，但很多人都是去作秀的。实际上，能够开盘当天选上房的人，大多数都是早已找到途径的‘关系户’，而真正的市民能买上房的很少。”刘先生笑着告诉记者，开发商可不傻，一面先把关系户都安排好了，保证前期开的房源确定能消化掉，一面制作热销的假象。这样，下一期再开盘时，买不到房的市民就会簇拥而至，房子就不难卖了。
销售中介各赚差价
“每平方米17000元，楼层和户型任意挑选。”不同于外部的差价销售，在刘先生这里，每个楼层的户型都是统一均价：17000元。在北京市房地产交易管理网上，记者随便挑了一个两居室，8号楼2单元2205号房，销售价格可是每平方米18338元。“让谁选都会挑好户型，开发商这样卖，岂不是亏了？”
刘先生告诉记者，他们从保利茉莉销售那儿拿的房源价格，是每平方米15600元，转手卖给购房人就是每平方米17000元，中间的差价都是销售的。“我们赚的是信息费，也就是买卖佣金，按总房价的2.5%算，90平方米的两居，就是38250元；而销售那边赚的是差价和业务提成，90平方米的差价就是12.6万元。每个销售以照顾老客户为由，都能从预售房源中拿出个十几套的。”
74.4%的得房率拉高均价
“均价每平方米17000元，比周边有的二手房还低呢。”保利茉莉二期的低开策略，一直是销售员在推盘时的宣传重点。不过，74.4%的较低得房率(即套内面积占建筑面积的比例)，也在开盘后渐渐遭到了购房人的诟病。
记者以同样处于大兴黄村的新里·西斯莱公馆为参照样本，给两个项目算了笔账。新里·西斯莱公馆为精装修项目，销售均价每平方米19000元，扣除每平方米2000元的装标，和保利茉莉公馆每平方米17000元的毛坯价格基础持平，但新里·西斯莱的得房率为80%，而保利茉莉仅仅达到74.4%。换算一下，如果用153万买新里90平方米二居室的话，在保利茉莉只能买回83平方米，每平方米的价格实际上达到了18433元，比周边区域目前在售的楼盘价格要高出一小截。
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