“这一轮的调控是真正的严格。我的观点和国泰君安、申万差不多,甚至更悲观一些。但我不想写出来,得罪那些地产公司。”上海一位不愿流露姓名的著名分析师表现。
“严格说,所有的上市公司土增税这三年算下来都没计提足,你想想有几个地产公司的毛利率在35%以下的?按照新规定,至少得计提4%以上,但你看看他们目前的土地增值税与销售金额的比值几乎都不超过2%。”前述上海分析师进一步阐释。
第一创业分析师陈晓波表现,如果严格清算,苏宁环球2009年净利润下滑将超过20%;滨江团体2009年净利润下滑超过17%。
资金流出大考验:
万科敷衍土增税31.92亿
华侨城敷衍土增税=42.49%资金
土增税新政对地产商资金链的影响也让人触目惊心。
申万分析师殷姿测算,土增税对上市现金流的整体影响在5%左右。一是预征比例增大,影响幅度为1个百分点;二是在汇算清缴阶段,未来新增项目实际纳税额增加3-4%,以及前期未清算项目标补缴,合计占2009年销售额的5%。
“如果严格清算的话,我认为对地产公司现金流量的影响不止5个百分点。”上述上海分析师表现。
而在国泰君安分析师孙建平看来,一些公司2009年末敷衍的土地增值税(预提)占现金比例较高,若年内清算可能面临较大的现金流压力。
这一比例最高的是华侨城,其2009年底预提的土增税17.25亿,但其2010年一季度账上资金只有40.6亿,占比高达42.49%,一旦请求年内清算,资金压力可想而知。而敷衍土增税金额最高的是万科(000002.SZ),高达31.92亿。
其次,亿城股份(000616.SZ)、深振业(000006.SZ)和香江控股(600162.SH)这一比例也分辨高达38.14%、36.33%、26.78%。万科和招商地产(000024.SZ)这一比例也不容小觑,分辨为17.81%、22.53%。
“这就像一枚定时炸弹,要害看点火的人是不是真想点,什么时候点,取决于处所税务机关的履行力度。土增税清查的履行力度一直不太严格,这次得看处所政府和地产商的博弈。”上述深圳分析师打了个意味深长的比喻。
不过,申万分析师殷姿认为,因为清缴并不都在当期即面临现金流出,因此现在尚无法立即转变当前开发商“现金充裕、降价缓慢的格式”。
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