业内分析师认为,新出台的土地增值税政策,将使地产行业流动资金的20%—25%被抽离
山雨欲来风满楼。
4月16日房产新政以来,市场对地产公司资金的“供血”强行中断,将一切房企IPO和再融资拒之门外,就连不涉及现金的借壳上市,也本质上被叫停。
5月13日,招商地产发布,50亿的定向增发搁浅。6月10日,世茂股份撤销2009年增发计划。截至目前,超过1000亿元房企再融资打算悬而未决。
而房地公司销售回款的“造血”表现,也尽显颓势。据中金公司分析师白宏炜统计,地产公司5月份签约销量环比明显下滑,销售额环比降落30%~80%,销售面积减少20%~70%。
这还远不是结束。
6月3日,国税总局一纸公文,对土地增值税预征率设定下限。这是5月以来,国税总局下发的第三条跟土地增值税有关的通知。土地增值税清算逼近,意味着房企现金“流血”战即将开端。
“这一次政策措辞很严格,有明白的问责机制,给处所税务机关的压力很大。”深圳某分析师指出。
“土增税新政的出台,进一步加剧了资金链条的紧绷程度。” 西南证券分析师崔秀红认为。
“供血”中断,“造血”乏力,“流血”凶猛。房企似乎又走进了三面围堵的怪圈。
“但现在说房地产资金链条四面楚歌还早,至少得等个两三个月再看。说白了,地产这个行业,政策的底就是它的底,不能用简略的数字逻辑分析。”北京一位著名券商分析师一语中的。
历史重演,地产商资金链加剧紧绷
五个月前,几乎没有人认为地产公司的资金链会有问题。
彼时,地产公司资金充裕,一度创下了两大记录。据理财周报数据中心统计,2009年底,90家地产开发上市公司货币资金总额为1831.97亿,创历史新高。
另外,2009年底上市公司合计货币现金占总资产的比例为20%,为历史最高值,在同样房价快速上涨的2007年这一比例仅为16%。
接下来的一季报显示,地产公司货币资金总额持续升至1836.99亿,升幅为0.82%。但在90家地产开发公司中,48家货币资金呈现不同程度减少,且以大房企居多。以“招保万金”为例,四家公司货币资金均减少。其中,万科减少22.1%减幅最大,招商地产减少14.91%,金地减少10.51%,保利减少8.9%。
这并不难懂得,各大实力雄厚的公司趁机花钱圈地筹备过冬,万科现在汲取教训逆市拿地便是明证。
历史总是惊人地类似。土地增值税开征打响2007年房地产调控的“第一枪”,但真正的猛药在当年10月之后。从货币资金看,三季末是上市房企2007年资金最充裕的节点,一轮调控后,2007年底货币资金迅速回落,2008年中期地产商陷入史上最严重的资金链危机。
两年后,土地增值税紧箍咒再现。
“假设清算年度向前追溯期为3 年,以2010年一季度为准,地产行业流动资金的20%—25%将被抽离,从而使得地产行业资金链条紧绷程度大大加强。”西南证券分析师崔秀红如此分析。
清算逼近,苏宁环球首当其冲
对地产商而言,土增税征收新政的出台,如同一枚重磅炸弹。
“这对地产商的资金链很有影响,但更直接的是下降了盈利才能。”日信证券员研究员对理财周报记者表现。深圳某著名上市地产公司中层则坦承,这相当于增加土地获取资金,对开发商的资金有影响。
申万分析师殷姿认为,此番政策的效率重要在两方面:一是打击囤地;二是收紧开发商资金链。
上述申万分析师表现,大部分公司经测算计提比较充分,总体对利润表影响有限。但少量公司未足够计提,未来可能面临补提的风险,包含苏宁环球(000718.SZ)、滨江团体(002244.SZ)、华侨城(000069.SZ)等。国泰君安分析师孙建平也点了苏宁环球和滨江团体的名,指出其清算程度不够。
在国泰君安的土增税对不同毛利率的敏感性分析中,苏宁环球毛利率高达49.21%,对应土地增值税占营业收入比例应在6.7%至8.5%之间。但实际上,苏宁环球这一比例仅为3.59%,明显偏低。
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