价格很明显看到,土地价格增加速度非常快,这个增加幅度去年是3715元住宅房价,按照这样一个增加比例,明年房价、后续房价都会持续保持10%以上高速增加,否则的话就干不下来了。从已颁布的半年公告中,最好的房地产企业也都没有完成时间过半、打算过半的事迹。很多人会说,下半年会追上来。下半年即使比上半年好的话,可能很多企业在今年也完不成,本来预定的销售打算、销售目标。今年上半年公告中最好的是万科(000002,股吧),销售金额猛涨,比去年同期上涨接近20%,其中一个重要原因是是他略微降价,但是从销售面积来说比去年减少了8%。昨天肖莉也说了他们把价格适度下降。但是我们从后面两个数字可以看到09年万科平均销售价格9958元,但是今年上半年是11483元,比去年平均价格进步了接近2000元。
上半年数据指标阐明什么?宏观经济仍保持较高增加,但下滑加速。宏观调控一般请求我们适度把持增加速度,可能一步下个台阶,但是持续几个季度到了7点几,就会一步下三个台阶或者四个台阶。下滑再加速的话,可能就是从窗户跳下去。08年最大问题就是下滑速度太快,如果降到7.8%,仍然是第一位的。不会呈现大风险。但是如果下滑速度过快,会影响明年。08年是极其艰苦的情况下,加了4万亿,好不容易把杠铃举到头上。最怕就是不是一个台阶一个台阶往下走,就是三五个台阶往下跳的情况。通胀压力削弱,但未打消。因为7月份3.3%,是一个负利率状态,如果持续三个月,央行就会采用信贷调剂措施。多数投行都估计今年全年2.9-3之内,不会呈现大的通胀。从目前看,供不应求的产业还是占多数,只有粮食在各种灾害因素下呈现上涨。而CPI中粮食占重要成份太多,所以导致短期内仍然会保持一个通胀上涨的压力。第三,我们看到房地产运行实际上在高位,但是已经进入了下行通道。下行通道会比较明显在后几个月充分浮现出来。从投资到资金、销售、信贷、土地,可能会比较强烈反应出来降落趋势。第四,预期供求关系改良,库存上升,上半年未销售的库存是1.9亿平方米,这是历史高位。如果按照这样,今年估计超过2.5亿甚至3亿库存。库存量上升意味着推出量的加大,未来价格竞争会加剧,而且价格竞争在局部地区显示的更加明显,因为我们供求在地区之间是不完整平衡,从总量看,去年9月份开端增加投资和新开工。在4月份新政出台会担心房地产业因为新政出台而拖中国宏观经济后腿,昨天也讲了房地产占2个点的GDP,可以不要他,如果不要他,从年初12%降到10%,但是如果房地产影响到其他行业,比如钢铁、水泥、建材,如果把这些行业都拽下来,那就不是两个点了。如果把60多个相干产业GDP也拉下来,对中国GDP就会产生影响。
问题:第一,结构性抵触越来越越突出。这表现在本来房价就比较低,土地比较宽松的区。100个城市,三四城市土地供给接近100%,二城市供给接近增加30%,一线城市只完成30%,大约缺70%。比如北京其中83%是保障性住房,商品房只完成接近22%。结构性抵触越来越严重。土地供给量并没有缓解部分地区严重的供不应求的情况。第二,高级住宅下滑严重。在价格把持的情况下,我们呈现了一个价格假象。在成都8000元以上房子卖不了多少,但是如果把价格调到6000元,可能迅速卖光了。冯仑把它叫砍头政策。比如在北京1万多的房屋销售在迅速增加,而且增加很快。第三,重点城市土地奇缺。
资源配置问题在历史就存在,过去土地打算一直按照人口或者户籍来进行打算,但我们在中部、西部地区很多省份是人口输出向东部地区集中,而东部地区是大批人口输入的城市,导致资源配置错配。第四,下滑趋势愈加明显。本来认为在“国十条”呈现后呈现,实际上从7月份比较明显,我们估计8月份趋势更加明显,也许投资降落会超过10个点。从数据上分析,下半年总的供给量会增加50%,但是我们预计销售会少于上半年。
上半年完成3.9亿平方米销售量,如果小于上半年,全年预计在8亿平方米左右。我们比09年要降落15-20%,虽然销售额在增加,但是销售面积可能远远低于2009年。这是按目前情况来看。但是可能会呈现几种不同的情况,昨天晚上就问这个事,到底会呈现什么情况,大概有四种情况,一个是价格降落,这个时候销售回升。因为价格降落带动销售回升。另外一种现象是价格降落,而不回升。价格降落,不表现回升是必定和必定的。第二种情况是价格不降的情况下,也会呈现两种情况,价格不降,销售也回升,这是最好一种情况,对开发商最好,对国家也最好,因为价格没有呈现大幅度降落,税收就不会呈现,经济上就不会呈现大的滑坡,但是销售会增加,会拉动中国经济。另外是价格不降,销售也不回升。呈现一种僵持局面。政府最想看到的就是价格降落,销售回升了。而政府可以接收的价格不降,但是销售回升。只要销售回升大概都是政府可以接收的。开发商最盼望看到的是价格不降,而销售回升。
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