8月12日,2010博鳌房地产论坛隆重揭幕,刘晓光、任志强、陈启宗等行业领袖,樊纲、周其仁等著名经济学家,朱中一、陈淮等房地产行业研究者,更有房地产经理人、代理行、供给商、媒体等共700余人齐聚一堂,共同讨论“新政下的中国房地产”。以下为华远地产股份有限公司董事长任志强先生的主题演讲:
任志强
任志强:坐飞机从北京跑来大约6个小时,站在台上只能讲20分钟。20分钟可能讲不了太多东西。上半年的情况大家都知道最重要是和7月份的情况做一个对照,从对照情况看,大家感到可能不是太好。我们销售品零售额虽然增加了很多,但是扣除3.3物价指数后,发明比去年还低。所以我们不能说形势已经大好,但是也没有看出有太多危险。
房地产情况,6、7月份对照中,我们可以看到降落的幅度是宏大的。投资降落接近30%。总的比例来说,1-6月份是38%多,也降落了。这个降落可能只是开端,可能要延伸很长时间。4月份出台“国十条”的时候,更多投资决策已经做完了,该买的地也买了,该开工的也开了,如果后续资金跟不上就会呈现很多问题。投资来看,23865亿。新开工尤其增加快。预计着下半年一直到明年初都有高速市场供给。我们国土部门一直说土地价格在降落,但是土地面积增加33%,而购置金额增加88.2%,我们看到价格不是降落,而是高速增加。土地价格持续上涨,很难让我们用更贵的面粉生产出更便宜的面包。
面积来看,总体看是9.7%,但是降落了5.7个百分点。7月份降落15.4%,6月份是9000多万,环比差额接近50%。同时7月份销售额也降落19.3%,很多人说没有降价,但是实际上销售额降落已经预示着价格已经在持续的降落了。我们房价指数统计中是按70个城市盘算,这70个城市中有增有减,所以把增减一抵消后,就变成环比是零,但是如果从总的情况看,发明增加幅度,比如二线城市增加5%,一线城市降了1%,但是销售额上是大幅降落了。另外一个大家看到住宅面积降落幅度最大。现在是办公楼、商业在支撑着我们销售面积增加。
在老百姓最关心的住宅一项降落的幅度是宏大的。开发资金3.8万亿,降落6.2%,但是扣除投资,现金流是增加,而不是减少。银行贷款降落5.2%,自筹资金降落0.1%,预售降落9.8%,个贷降落19%。很多人不太承认新政已经施展作用,最重要是大家认为价格还没有跌到他们认为的心理价位。今年统计局颁布的数据,一线城市41%的人认为还要持续下跌。老百姓预期心理错误懂得了“国十条”目标,认为必定要大跌和暴跌才干满足他们的愿望。大概很多媒体也是这样宣传,造成老百姓的曲解,但是实际上价格降落幅度已经很大了。70个城市环比10.3%,降落1.1%,新建住宅12.9%,降落1.2%。总体而言,差别化在加大。面积销售减速的城市也很多,但是从7月份也呈现了一些销售增加现象。
总体而言,7月份是全部东部地区第一次进入负增加。如果东部地区负增加了,东部地区占到全部房地产68%、69%,中部和西部地区各占10%多,如果东部地区全线进入负增加阶段,全国大幅度进入负增加阶段可能性是宏大的。从环比降落城市来看,4、5、6月份是增加,但是7月份是降落。阐明有些城市已经呈现了用低开盘的方法下降了价格基础。而在统计中,低开盘是以第一开盘的数为零盘算房价增加,因此浮现不出来比如本来卖3万元的房子,如果从3万元开盘再降到2.9万、2.8万,价格是降落趋势。但是如果拿一个新开盘,把本来3、4万房子直接卖到2万元,以2万元为零点结算,统计上有一个误差。因此环比盘算,看到7月份是上升。国房景气指数持续4个月降落,已经降落了接近1.5%。这个降落也会造成后续持续增加。但是房地产上半年增加税收却很多,房地产企业税收是占最高比例的。土地增值税增加97%,耕地占用水增40%,企业所得税增加83%,房地产营业税增加77%。统计中上半年新增财政收入增加近50%贡献率来自房地产。很多人都在说房地产不是支柱产业,也不应当成为支柱产业,但是显示中财政增加最高的还是依附房地产,如果没有房地产,可能后续危险会影响到中国财政税收。
相关阅读