而政府有利益冲突。冯仑讲了一个故事,一个女孩子凌晨出来跑步,突然跑出来四个大汉把她拦住,这个女孩子想到可能劫财,说我去借钱。四个男人感到他没钱。又问她借钱干什么?这个女孩子说我去看性病。这些男人感到他没有钱又有性病,就放过她了。昨天晚上我说该从的时候得从,从不是必定表现你有性病,也不必定表现你没钱,但是如果你不从,可能就把这个孩子收拾了。现在政策保障的是买不起房的人,所以大批建经济实用房。我感到这是一个观念上的错误,从全世界来看,所有政府都是保障租不起房的人。
我们必定只能保证你租不起房,我们用廉租房保证。如果我们政策不转变的话,就可能持续犯更多错误,如果不转变这种政策条件的话,老百姓观念也不会转变,预期期望值也会大大进步,导致市场上对房价器重程度远远高于对市场经济的器重程度。
以价格为目标的调控最后就可能呈现一系列的问题,最重要的就是我们昨天听到周其仁教授和樊纲教授讲到,他们认为根子在货币上。如果货币问题始终存在,如果我们土地问题始终存在,这个土地垄断、货币增量不解决,要等价格解决房地产问题,可能解决不了。最终导致市场机制损坏、金融体制削弱。花费转换的削弱,比如说梯次花费,变成一次性买一个大房子的花费。过去我们可以买一个远一点,现在不行了。
抵触后移而非消散。这个后移成果可能在明年产生更多问题。
一个很重要的就是到底是什么因素在影响房地产,我们认为住宅是由家庭收入和家庭决裂速度决定,不考虑人口情况的话,必定会产生错误的决策,而办公楼重要的是第一、二产业向第三产业转移的问题。中国出台政策以住宅为主的政策性打压限制性条件,人口决策上对中国未来的影响是宏大的。这里可以看到我们每年结婚的对数大概900多万对,每个城市每年新增家庭户数1000多万户,从人口抚养系数看从3.13降到2.91,08年是2.86,09年没有颁布,恰恰阐明决裂速度是加速的。包含我们的抚养系数。从人口结构的绝对值来看,相当时间里头15岁到59岁的人2030年才干有,绝对数来说,非劳动人口年纪数会加大。从人口红利看,2020后也呈现一个宏大曲线,老年人开端花钱,而不储蓄了。
我们和日本和韩国有一个宏大差别,他们都和我们曲线差不多,但是他们没有一个断裂,为什么中国在这个阶段家庭决裂速度加速,就是中间呈现了一个三年自然灾害、大跃进,人口高速逝世亡,所以呈现一个裂缝,使后一个发展阶段劳动人口进入一个高峰期。城市化的影响可以看到30%城市化之前是29%多,进入30后,我们迅速每年保持10年的2000多万人口的高速增加,保持10年多,此后又呈现一个下滑,这个下滑到现在是1000多,对市场影响是什么?大约30%住房需要由外地人占领。这个占领量是宏大的,所以导致我们在相当一个时间仍然达不到1:1的总供给。从套数来看,08年只有493万套总生产量,对全国住宅来说占70%,去年550万套,满足不了城市1000万人口新增家庭,仍然会导致供不应求,而这个供不应求还会持续很长时间。克制花费是导致短期抵触向后延迟,这个延迟在未来产生可能产生更大严重的抵触。谢谢!
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