4月至7月，“12.8%、12.4%、11.4%”，一条平滑向下的房价涨幅曲线浮现出来。
“房地产仍然是一个脆弱的产业。”昨日，在“华中科技大学房地产出色总裁高级研修班”的演讲中，陈淮一上来便给出结论。
陈淮，住建部政策研究中心主任。昨日，近3个小时的演讲中，他思维极度“迅速”,针对开发商“成本”与“暴利”，陈淮昨日一一揭底。他说，即使房价低于成本，开发商也不会紧张，他们始终有得赚。
“房子的核心功效是居住”
房价向左还是向右？牵动买房人神经。这同样也是昨日在场的一大群武汉地产商的关注所在。
“不要因为政策而裹足不前，也不要盲目寻求利润而损坏产业生态平衡。”一开场，陈淮便毫不客气地说出了开发商、银行与花费者之间存在的问题根源。
现阶段，楼市的状态是：市场好的时候像买白菜一样排队抢购，市场不好就恐慌性抛售。
陈淮指出，不论市场现状如何，不动产最核心的功效都是居住，只要有居住需求，市场就会持续发展。所以，购房者重要的购置条件应当是自己的居住需求，而不是单纯的投机心态。
“尽管最近楼市逢多事之秋，但对于买房人来说，其长远发展仍是利大于弊。”在陈淮的分析中，毕竟市场挤出泡沫，高温冷却，长期发展趋于稳固，价格保持在相对安稳的状态，对于购房者和房主来说，“不必再为一时的涨跌惶恐，这才是房地产发展的健康状态。”
“暴利”与“降价”无关
有人说，房价上涨有两个方面原因：一是政府导致地价上涨；二是开发商谋取暴利。
“把这两个问题解决掉，房价一样会涨。”陈淮举了个例子：假定武汉内环线盖房子不要钱，土地也不要钱，“开发商都学雷锋，只算1000元/平方米的建安成本，再1000元/平方米出售。”“如果二环线的人想买内环线的房子，房东开价2000元/平方米，成果会怎样？很简略，只要有一户人家2000元/平方米出手成功，那么，所有人都会卖2000元/平方米，也就带动了内环线整体均价上涨。”
“那么，开发商到底有无暴利呢？有！”陈淮的举例同样活泼：假定开发商建造某一楼盘所需的总成本需要1亿元，但可能开发商的自有资金投入只有2000万元，其余资金来自银行的开发贷款、购房人的按揭贷款等。”他说。“开发商降价的降价空间取决于成本利润率，而开发商的暴利来自于资金利润率。”陈淮一语道破，别认为开发商有暴利就有降价空间，“其实那是两码事”。
低于成本价开发商仍赚
现阶段，不少楼盘在降价，更有些开发商明言，价格已经降到了成本之下。这是否意味着这些企业在做“亏本买卖”？在陈淮看来，降价销售，即使是价格降到了成本之下，开发商也未必没有利润可图。
“假定开发商当初以每平方米5000元的楼面价购入土地，现在同样土地的楼面价降到3000元；如果开发商的现售楼盘单价下降1000元，即使销售价降到了财务成本以下，也不意味着真实意义的‘亏本’。”他指出，由于开发商已经重新获取完整雷同的生产要素，也即重置成本已经下降了2000元。“这时，房价降价1000元的开发商实际获取了1000元的利润，同时可拥有与未降价前完整雷同的再生产条件。”他说。
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