省城不少小区里都立着广告牌，但是对于这部分收入，不少居民表示不知情。 见习记者 陈伟 摄
5月13日本报C04版《物业向业主派发收益红包》一文刊发后，港澳花园小区立即成了人们注目的焦点。物业公司为何要派发红包？这样的模式能够长久吗？对于别的小区具有借鉴意义吗？本报记者揭开发红包背后的故事。
“这是被逼出来的分红”
“我们真没想到物业公司能给我们发红包。”港澳花园小区业主张先生说，以前都是业主向物业缴纳物业费，他还是第一次听说业主能从物业那里领到红包。除了张先生，港澳花园小区的不少业主都很意外此次物业派发红包。而华创物业经理沈先生直言，“这是被逼出来的分红”。
原来在2011年4月份，华创物业以发放问卷的形式进行过统计，根据反馈，那时港澳花园的车辆至少千辆。“而当时，小区的地下停车位有216个，地上车位有29个，再加上个别业主的地上车库，车位总共不到280个，远远满足不了业主的停车需求。在哪里停车成了不少业主的闹心事。”港澳花园小区物业经理沈先生介绍。
华创物业刚入住港澳花园小区时，如何引导业主停车就成了物业最头疼的事情。前任物业对于停车位一事没有采取措施，业主可以在小区里随便停车。“我们曾经做过统计，最多一次小区道路上总共停了110多辆车。”沈先生记得很清楚，当时物业每天都会接到关于车位的投诉。“我们物业工作人员的主要工作就是拿着对讲机，不停地核对车号，寻找占位的车主，调车。”
而业主无序停车还带来了其他隐患，如消防通道经常被占、不少业主为了停车位经常发生争吵。“与其让业主任意在小区里停车，还不如充分利用小区空间，增加停车位。”今年3月，物业下决心采取措施。
随后，华创物业向所有业主发放调查表。主要是让业主对物业即将采取的措施发表意见，列出的措施包括占用公共道路划车位、划出的车位对业主租赁并收费、实行车辆凭卡准入制、无卡车辆谢绝入内。
“没想到，大部分业主都将自己的意见写到调查表上。通过统计，小区80%的业主都同意物业的措施。”沈先生表示，有了业主的支持，下一步划车位才能顺利进行，这也才有了后来向业主派发红包的事情。
“划车位出租就像一场战争”
4月18日，华创物业港澳花园管理处张贴了《公共车位租赁管理细则》。沈先生介绍，主要有三项内容：业主凭卡入内；请专业公司规划具体的车位，业主抽签竞争承租权；定价问题。这一细则酝酿了很长时间，稿子前后修改过三次，“我们也是摸着石头过河。”
“个别不同意划停车位的业主，意见很大。”沈先生说，有的业主已经购买了车位，认为在高档社区公共道路不能停车，否则会影响生活品质。“我们就尽量说服这些业主，为小区的整体环境考虑。经过劝说，这部分业主暂时没有了意见。”随后，物业开始了在小区公共空间划停车位的行动。当时还有业主向物业提出建议，地下车库也可以考虑划出些停车位。最后，在物业、业主和专业人士的共同参与下，华创物业总共在小区里划出了45个地上停车位，8个地下停车位。
如何定车位租金，也让物业费尽心思。沈先生介绍，当时开发商售房时，这些车位全部售出，当时地下车位的价格为13万，地上车位为8万元。正是根据这些停车位的出售价确定的租金。按照定期存款利率，8万元存一年的话，利息大约2400元左右，而13万元的利息4200元左右，这样物业就定下了新划的地上停车位每月租金200元，地下为400元(不再收地下车库卫生照明费)。“大部分业主觉得租金比较合理。”
自从停车位划出后，陆续到物业登记想要承租的业主达到了90余位，沈先生表示，经过商量决定，通过抓阄来确定承租人。“半天时间，在两名热心业主的监督下，90多位业主按照序号大小，选出了50余位承租停车位的业主，并当场签订了协议。”
回想划定停车位、确定价格、确定承租业主的一系列过程，沈先生坦言，“划车位出租就像一场战争”。因为每走一步，都会遇到个别业主有意见，这样就需要物业说服这些业主，有时为此物业能忙到凌晨。“那一阵，我兜里都备有西瓜霜和金嗓子，因为每天需要不停地向业主解释。不过好在小区里的业主都很有素质，最终大家在这场战争中算是取得了共赢。”
“发红包，我们主要想被业主认可”
“当时车位的承租业主大部分都非常自觉，一次性把半年的租金全付了，这算是一笔不小的收入。”沈先生说，如何处理这些租金又成了心病。如果这些钱用来维持物业的日常工作，业主肯定会有意见。“毕竟划车位所占用的是属于所有业主的小区公共空间，因此我们根据物权法的相关规定，决定将这些收益派发给业主。”
自从华创物业进驻小区后，物业共改造了小区里的近500个消防栓，重设门禁和道闸，并重新栽种了花草树木，加上维护电梯的费用，总共投入了十几万元。在这种情况下，华创物业仍然决定将这些收益发还给业主，并进行了公示，主要就是希望业主能够改变对于物业的不好印象。“尽管此次分发给每户业主的红包不多，但是我们主要想通过这样的方式，让业主认可物业的工作。”
但是对于港澳花园投入这么大，华创物业也承担了很大的风险，到底如何收回投入呢？沈先生表示，收回投入的问题，他都没敢想。“现在最重要的是取得业主的信任，只有业主信任物业了，积极配合物业的各项工作，我们就很知足了。现在看来派发收益的事情，让业主对物业有了更多的认可。”
现在，华创物业仍然依靠着物业费来维持，但是远远满足不了开支需要，下一步如何扩大收入来源成了个大问题。沈先生表示，首先就是通过物业实在的行动，来取得业主的信任，这样物业费的收缴率会越来越高，“物业费能够缴纳起来，就能极大地减轻物业成本压力。”其次，物业下一步还会在取得业主认可的基础上，开展些便民经营活动，比如引入干洗店等。
至于下个租车期，是让承租业主续租，还是重新分配车位，华创物业正在考虑。“到时候，我们还会继续征集业主的意见。”沈先生态度仍非常谨慎，“对于派发给业主公共收益，我们也是摸着石头过河，至于最终结果如何，我们真是不敢确定。” 相关阅读