疯狂上涨的房价一度犹如脱缰的野马,如今,正在逐渐回归理性。崔荣杰 摄
编者按:限购限贷等房地产调控政策执行了一年,济南的房价也开始实质性的下降。这让不少购房者感到“纠结”:趁跌下手,还是观望抄底?可是万一再“反弹”了呢?而下手了的则后悔没沉住气,眼看着新房贬值缩水。
与购房者的纠结类似,房地产商也很难淡定,焦虑中转行或者“割肉”抛售?房价调整之痛,各方感受不同。济南的房价到底探底了没?人人都想抄底,可“底”又在哪儿呢?2012省两会期间,本报记者针对房价走势,进行了深度调查采访,听听不同行业的代表委员怎么说,为您探底。
■会外调查
我省房价总体已经“掉头向下” 新年首月,济南房价又跌了
国家统计局今天发布了1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,数据显示,我省四个主要城市房价“全线下跌”,济南新房价格环比继续下降0.1%,已经回归至去年同期水平,二手房价格则不仅环比下跌,部分房源相比去年同期连续两月下降。
从新房分类价格指数来看,除90平方米及以下的小户型住宅相对“坚挺”,同比上涨2.4%外,90平方米以上中大户型价格环比均有0.1%的下跌,同比涨幅也仅为0.3%。
90-144平方米的二手住宅同比去年1月份下降了0.8%,这也是去年以来济南房价中出现的最大跌幅。据介绍,该类户型在市场上存量房源最多,包括部分投资者持有的也多是这类房源,因此降幅最大。
业内人士分析认为,同比数据说明经过一年的限购等政策调控,济南新房价格已基本回到了去年年初水平。
从我省其他城市情况看,青岛1月份新房二手房价格除环比分别出现了0.3%和0.2%降幅外,同比也分别出现了0.2%和2.1%的降幅。在我省四个城市中,青岛是唯一一个新房二手房价格全面低于去年同期水平的城市。
另两个城市烟台和济宁的新房价格1月份环比也全部下跌。业内人士认为,我省房价总体已经“掉头向下”。
房价降还是反弹,谁能给个准信? 购房者很纠结:买还是再等等
王琳2009年大学毕业后在济南高新区一家软件企业工作,每个月四五千元的收入,让他对拥有一套自己的房子心存希望。他本来打算去年买房今年结婚入住,但看到房价下降,就决定等等看。面对楼盘五花八门的优惠促销轰炸:“95折、98折、最高优惠8万、买房增契税……”几次差点就买了。再看看冷清的市场,和其他购房者一样,期待“更大降幅”,还是准备“再等等”。春节后,王琳还在看房,希望房子再降价,但他也坦言,观望和等待的日子其实“也不好过”,“房价会不会又再反弹?”“自己会不会错过了购房的好时机?”这类纠结总是时时跳出来,让他感觉很受“折磨”。
市民许凯在春节前的一次“下定决心”,让他现在悔得“肠子都青了”。以8000元/平方米的价位,在小清河附近一楼盘抢了“年前最后一批特价房”,最贵的时候卖到快9000元。然而这个楼盘年后推出了“内部团购”,才7000多元。过了一个春节,他买的房子“缩水”7万左右,相当于自己一年多的收入。邻居们去维权,至今也没有什么结果。（崔荣杰 倪永帅）
去年降15%,上半年还可降10% 缺钱缺急眼,开发商也会“割肉”
上述两位购房者共同遭遇很有代表性,那么,今年房价还能降低多少呢?
还是先看看去年降了多少。在济南和全省代理销售楼盘数量最多的楼市代理机构——世联怡高统计数据显示,从实际的成交价格来看,济南的房价在2011年下降了15%,如果把原来的涨价预期也算上,降幅实际为20%,“如果没有调控,很多企业是准备上涨一成的。”
2011年12月份,济南住宅整体成交均价跌至8000元/平方米以下,而2010年12月份是9600元。
对于今年房价的降幅,世联怡高总经理朱江认为,今年上半年,济南房价总体仍有大约10%的降幅。“从年后的情况来看,所有降价的楼盘卖得还不错,今年所有的项目都将加入到降价行列中。”去年主要是郊区降价,而现在市区楼盘也不得不以价换量,所以上半年预计总体降一成。
他说,今年三至五月份,各家房企会迎来还款的高峰期,而目前多数房企的现金流已经消耗得差不多了,降价已不可抗拒,“不排除部分房企以低于成本价的价格销售房源,‘割肉’换现金。”
某一线开发企业山东公司负责人刘先生告诉记者,目前有一种声音在济南各开发商中间“蔓延”:“生存第一,现金为王,生死存亡之际只能‘割肉’卖房,顾不上什么‘成本价’了。” （崔荣杰 倪永帅）
济南房价到多少出手“合适”?业内人士:6000多元没问题 摸底有窍门,摸准靠自己
多少价格出手才合适?业内人士认为,这并非雾里看花,大环境不变的情况下,有窍门。
业内人士告诉记者,对于多数住宅项目来说,将土地、建安、税费以及后期财务成本等考虑在内,成本价格在四五千元,因此此成本以上的价格都可能出现,五六千元/平方米的房子可以下手。
“5000多元是‘打底价’,6000多元的房子买了应该是没问题。”世联怡高总经理朱江认为。业内人士也指出,对于一些市中心和成熟配套的区域,价格可能要高一些。
但业内人士也强调,对于购房者来说,什么时候出手“合适”,也要看房子的位置、个人的需求程度和承受能力,而不应单纯以房价数字来决定自己的出手时机。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗就认为,房子降价也不是“匀速”的,等待有必要,但是不是要等到最低价才去买,这值得考虑。而且本身最低价也是难以等到,同时等待本身也是“有成本的”,因为在等待的过程中,是无法消费的。李铁岗指出,影响房价和购房的因素很多,包括位置、需求强烈程度等多种因素,在需要居住的情况下,自己能够承受就可以了,不必过度等待,“房子作为消费品,最大的效用是为了满足需求,不能单纯比较价格。”
李铁岗还指出,考虑到经济增长和人们收入水平提高等因素,一年房子价值上涨个百分之几是正常的。 （崔荣杰 倪永帅）
济南房价啥时候“见底”? 不同的项目“底”不一样
很多人都想“抄底”,济南房价啥时候会“见底”?省城业内人士认为,目前济南房价有“探底”的迹象,但不同的项目,成本不一样,“底”也不一样。
省城西部一大型楼盘的董经理告诉记者,房价的“底”也只是相对的,而且是变动的。“现在虽然房子降价,但还是没人买,说明还没见底呢。”董经理说,当老百姓都开始跟风购买,那么房价的“底”也就出现了,但目前还没有这种信号出现。由于目前降价还没有达到老百姓的心理预期,60%以上的客户还在观望。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗告诉记者,目前房价虽然下降,但没有交易量,买卖双方还没有形成真正的“平衡状态”,供需双方还在博弈,因此房价仍未“见底”。
朱江告诉记者,春节后济南楼市以价换量的项目走量十分明显,成交攀升,楼市开始经历“筑底”的过程,预计上半年“筑底成功”,届时济南房价将“见底”,其间楼盘仍将经历降价。
业内人士告诉记者,对购房者来说,大量的人开始入市意味着房价“见底”。而对于多数企业来说,成本应该是他们的“底线”。而不同的企业,由于土地成本等不同,“底线”也有所差别,部分项目已经逼近“底线”,而有的项目就是再降个三四成,才“见底”。
业内人士以省城北部一楼盘为例,其楼盘价格前期的售价每平方米8000多元,近期部分房源价格降至7000多元。该项目每平方米的地价大约在1500元,再加上三四千元的建安和税费等,每平方米的成本在5000元左右,再考虑到银行利率提高等带来的财务成本,该楼盘的售价在6000多元/平方米可看成是“到底”。
西部一楼盘,楼盘土地成本在1000元多点,加上同样的成本考虑,其销售的部分房源价格在5000多元/平方米,已经逼近成本价。
而南部一楼盘,拿地时间较早,开发时间长,房源售价从开始的3000多元一路涨到了万元左右,当初拿地成本每亩不到百万元,目前价格降低三四成仍有空间。
世联地产的梁伟告诉记者,中小房企开发的中小楼盘,由于在成本控制等方面能力相对较差,再加上目前融资成本较高,降价空间已经十分有限。而一些大型房企开发的楼盘,由于成片拿地价格较低,再加上成本控制能力强,其目前售价和成本相比,考虑到利润,仍有15%-20%的降价空间。 （崔荣杰 倪永帅）
■会内声音
1
■消费人群:还应该再降降 省政协委员、高级律师张法水—— 泡沫正在挤出来,成本你敢晒出来吗?
“过高的房价正在不断挤出泡沫来,虽然现在房价正在理性回归,但我觉得还应该再降一降。”张法水接受记者采访时表示:“早在几年之前,很多人都以为房价不会跌下来,但当时我就认为,只要国家出台相应的调控措施,房价肯定会跌下来。”
张法水说:“衣食住行是人类基本生存需求,安居方能乐业是我们自古以来的至理名言,但从前些年房地产业发展的态势看,很多老百姓都被拒于房产市场之外,只有少数人才成了有房一族,房产还成了少数人热炒牟取暴利的工具,这都是不正常的。”
“房价涨得这么高,背后是少数开发商利润过高的问题,有些开发商会称,自己的利润并不高,但是他们敢不敢公开一下他们的建房成本?所以,开发商定价的时候,完全可以把房子的各项成本全部晒出来,看看他们到底获得了多少利润,再来决定房价该是多少。”张法水的说法代表了相当一部分消费群体,国家应该继续坚持严格的房价调控,严控房产市场的暴利,让房产重新回归到合理的价格区间。
“我曾经在济南做过调查,以30岁左右年轻人的收入水平,济南平均房价降到5000元上下,才能让他们通过贷款买上房子。”张法水举例说,比如年轻人想在济南买一个90平方米的房子,如果每平方米为5000元,总价为45万元,首付三成的话,只需要交十几万就可以,一方面,年轻人只要工作几年攒攒钱,就能够凑齐房子的首付,另一方面,贷款的数额也不算太多,完全能够负担起每个月的还贷。 (李萌博)
2
■房地产商:焦虑中准备转行 省政协委员、山东昌锐科技开发有限公司董事长王兵—— 房价暴涨暴跌对谁都不好
对于房价的走势,王兵连连摆手说,“这个问题没法说”、“真没数”、“对房价走势没法预估”。
“房价走势是由多种因素决定的,比如国家的宏观调控政策、居民消费能力等,房地产市场有着自己的发展规律,政策调控只是影响因素之一,我认为最主要的还是市场来决定。”王兵说。
他介绍,目前的房地产市场确实处于调整期,市场遇冷,购房者持币观望,开发商在宏观调控下资金方面有压力,甚至有些开发商开始转行。王兵自己也曾开发过房地产,目前的重心已经转至文化产业,房地产业只占整个公司业务的很小一部分。但刚需还是有的,王兵举例说,“比如年轻人要结婚”。
王兵对中国房地产市场的未来前景很乐观,在他看来,中国正在进行大规模的城市化,大量来自农村的大学生、农民工要在城市定居,这部分刚性需求对房地产市场是一种支撑。
但这并不意味着他对房地产市场近几年的疯涨持赞同态度,“我认为房地产开发商还是希望房地产市场能够健康发展,暴跌暴涨对谁都不好。” (高明兴)
省政协委员、新大地置业有限公司董事长王仁华—— 降少了买家不感冒,降多了怕老业主砸
2月17日,王仁华告诉记者,目前的房地产市场已呈现静态发展的状态。“对房价下一步走势,我个人没法预估,因为这与国家宏观调控的时间长度和力度大小有关。如果调控政策今年年底放开,我估计房价下跌的幅度不会太大。”他同时表示,“如果目前的房地产调控力度一直持续下去,今年有些房地产商能坚持住,明年勉强能坚持住,后年还能坚持住吗?”目前房地产开发商面临的主要问题是资金链问题,“有实力的开发商不会倒掉,但小开发商可能撑不住”。
同时,购房者心态也发生了变化。“想买的买不起,买得起的不想买。”王仁华这样来评价当前的购房者,“很多有购买力的人都在持币观望”。
“房地产的价格实际上还是没有降下来。”这位从事房地产业的政协委员解释说,“有时,房产商不敢降。你说半年前卖10000元(每平方米)的房子,现在敢降到8000元吗?降低三四百块,老百姓也不会感冒。”此前,在上海、北京、南京等城市出现的多起房价下降引起业主围攻、怒砸楼盘的事件令人印象深刻。他提到,如果能降低土地出让价格,开发商的成本也会减少,房价自然会出现下调。
当然,房价还会不会降,什么时间买房最合适是老百姓最关心的问题。对此,王仁华连连表示,这个“不好说”,要视具体楼盘而定。“每个开发商的开发成本不同,各开发商的土地成本、建筑成本、设计标准和楼盘大小都不同,而且,心理期待也不一样。有的想尽快地回笼资金,把钱投向别的行业。有的心有不甘,就想死守阵地,坚决不降。”王仁华说,不管是急于变现的,还是死扛的开发商,在房市宏观调控的大背景下普遍很焦虑。
王仁华告诉记者,另外一个让他“不方便说”的原因是,他手头已经没有新盘了,原来盖的房子也已经卖完。他已经准备“转行”,投资一些科技含量高的实业。 (卢玉林 高明兴)<< 12 后一页 >> 相关阅读