济南物业纠纷增幅惊人 98%是物业起诉业主欠费

　　□吴允波　报道　　随着新型社区越来越多,如何实现业主自治,成为一个新课题。

　　◆阅读提示 随着城市商品房住宅小区如雨后春笋般拔地而起，越来越多的城市居民在居住上由单位人变为社会人即业主。来自不同地域、行业，年龄的居民居住在同一小区内，大家如何友善相处并享受高质量的物业服务，成为小区业主自治的重要课题。

　　而通过司法实践来看，目前小区业主自治还存在诸多问题。如业主和物业公司之间产生大量纠纷，业主委员会缺位或者无法正常运转，物业公司服务不到位等等。如何通过法律的完善以及居民自治意识水平的提高，实现小区业主的善治，值得关注和探讨。

　　□ 本报记者 吴允波

　　本报通讯员 刘 刚

　　物业为何频频起诉业主？

　　近年来，物业纠纷增幅惊人。据济南市市中区法院民一庭庭长刘大为介绍，2008年，该院审理物业纠纷案件249件，2009年是300件，2010年是400多件，去年增长到713件。这类案件的数量几乎占到了民事纠纷案件的25%.

　　近日，济南市龙泉物业管理公司又将东家--四季花园小区业主陈某告上济南市市中区法院，要求法院判决陈某补交两年的物业费。

　　龙泉物业管理公司多次催促业主陈某交物业费，陈某就是不交，累计已达两年。无奈之下，该公司将陈某诉上法院，要求法院判令陈某补交拖欠的物业费及电梯使用费共计9376元。被告陈某则辩称，龙泉物业管理公司的服务不到位，保安服务态度差，小区环境管理不好，小区广告过多。因此他认为，物业公司提供了低质量的服务却要求交很高的服务费，显然不公平。

　　法院经审理认为，业主拒绝缴纳物业费，必然导致物业公司经费不足，无法维持正常的物业服务水平。再者，物业公司提供的物业服务有一定的瑕疵，不足以构成业主拒交物业费的正当理由。只有当物业公司提供的服务有重大瑕疵时，业主才可以少交或者免交物业费。最后，法院判决被告陈某补交物业费6928元。目前，这一判决已经生效。

　　据记者调查，物业纠纷有两个显著的特点，一是98%的案件一边倒，都是物业公司状告业主催收物业费的；二是物业纠纷往往是一个小区的物业公司一次将几十个业主告上法庭。以上述龙泉物业管理公司为例，作为辖区一个规模较大、服务小区较多的老物业企业，该公司先后起诉过600多业主，有时一次就起诉30多个业主，这些案件几乎都是催收物业费的。

　　业委会缺位成自治难点

　　近日，山东金和物业公司将所服务社区的5个业主告上法庭，要求这些业主缴纳物业费。负责此案的济南市市中区法院法官杨华发现，这些业主拒交物业费，基本上都是因为房屋质量有问题。业主张某说，她所居住的房子存在诸多质量问题，如暖气不热、排气管安装位置不合理、电梯噪音很大等等。张某说：“我们也知道房屋质量问题不能归因于物业公司，可是除了拒交物业费，我们还能怎么办呢？”

　　在拒交物业费的业主中，绝大部分都持有同样的观点：既然房屋质量有问题，我们就是受损者，最便捷的诉求方法就是拒交物业费。

　　杨华介绍说，这一涉及5户居民的案件暴露出社区管理一大难题，就是业委会缺位。根据法律规定，业委会是社区业主的代言人，房屋质量问题、物业服务问题等等，均应由业委会代表业主与建设单位或者物业公司交涉。但在司法实践中，房屋质量纠纷、物业纠纷案件中很难看到业委会的影子。

　　济南香江置业公司起诉自己开发的一个小区的业委会，原因是业委会选举时，小区建筑总面积86125平方米，参与投票的业主房屋面积为35370平方米，不足半数，因此选举结果无效，要求法院确认业委会聘请物业公司的行为也无效。法院经审理判决该业委会聘任物业公司的合同无效。

　　刘大为介绍说，在法院审理的物业纠纷案件中，大多数小区的业委会缺位或者不能运转。小区最高权力机构是业主大会，业委会是业主大会的执行机构。一旦业委会缺位或者不能运转，必然导致物业纠纷陷入怪圈：业主如果感到权益受损，最便捷最容易想到的维权方法就是拒交物业费。而拒交物业费，则导致物业公司无法正常服务，只能大规模起诉业主讨要物业费，这又必然加深彼此的矛盾。因此他认为，如何在众多的社区建立和完善业委会，是目前社区管理急需解决的一个问题。

　　服务缺位导致恶性循环

　　家住济南市市中区某高档小区的刘某将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿自己的损失。刘某在诉状中说，物业公司承诺小区实行封闭式管理，结果任由人出入；自己的轿车被毁坏，物业公司没有尽到看管责任；小区内消防系统瘫痪、监控瘫痪、绿地被非法侵占、到处乱搭乱建，好好一个小区搞得乌七八糟。最后，刘某请求法院判令被告物业公司赔偿自己5万多元。

　　法院在审理中发现，该小区物业公司的服务的确存在很多问题，济南市房管局、城市节水办等曾组成工作组，入驻该小区，督促物业公司对有关问题进行整改。因物业服务存在瑕疵，不少业主拒交物业费，物业公司多次将多名业主告上法庭催要物业费。最终因业主与物业公司之间的关系日趋紧张，物业公司撤离小区。由于刘某车辆被损坏已经报案，由公安机关立案侦查等原因，刘某的诉讼请求被驳回。从这一案件可以看出，物业公司服务不到位，必然导致恶性循环：业主不满意，双方关系紧张，屡屡对簿公堂，最后物业公司无法继续服务而选择撤离。

　　从济南市市中区法院审理的案件看，约有2%的案件是业主状告物业公司要求赔偿的。虽然业主状告物业公司的案件数量少，但也反映出了一个问题：一些物业公司的服务水平确需逐步提高。如有些小区出现财物丢失、轿车被毁坏、公共设施被损毁、物业收费不透明等现象。目前，国内已出现多起居民遭盗窃、物业公司被判赔偿的案例。

　　“要想实现小区的业主自治，实现物业公司和业主之间良性互动，需要双方的努力。”刘大为认为，首先小区业主应意识到自己是所居住小区的主人，积极组织成立业委会，通过业委会这一业主的代表机构出面帮助业主解决物业纠纷。再者，物业公司要稳步提高服务水平，通过高水平的服务赢得业主的信任。业主与物业公司这对“欢喜冤家”,只有相互信任、相互理解，才能构建和谐的小区。