国家统计局18日公布了今年10月份房产数据，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有27个和38个，下降的城市分别有33个和23个。济宁新建商品住宅90㎡以下、90至144㎡价格指数10月份微降0.3%，较往年同月同比下降3.6%。
相关专家分析，三线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比下降，但降幅分别比上月收窄0.7和1.0个百分点。对于济宁一些刚需、首改的购房者而言，性价比仍是重中之重，前几个月一些楼盘举行的暖场活动，都起到“锦上添花”的作用。如今的购房者越来越理性，在选择房源时优惠活动固然是其考虑因素，房屋布局是否符合购买者今后的居住需求，更是购房者考虑的重点。
房子便宜了优质房源却没了，性价比最看重
“现在特别后悔去年没买这套房子，当时觉得还能再便宜，没想到现在的确便宜了，房源却没了。”正在房产中介挑房子的李先生说道，去年12月份看上了该小区175㎡四居室的二手房，当时房价为5800元/㎡左右，因考虑到市场不景气，价格还会再下降，所以没出手购买，没想到半年多过去了，该房早就易主于他人，并且该小区也没有了此户型的房源。“其实参照去年的价格，该小区的房子每平米只降了150元左右，仔细算下来该房总体价格只减少了2万多元。”李先生说，如果再让他选择一次，他会毫不犹豫地进行购买。
市民殷女士则告诉记者，“已经看好了一套房子，主要是看好这个楼盘所在的地段，虽然位置相对有一点偏，但是离市区较近，价格也比较合理，有一定的升值空间。此外，这个楼盘附近有学校，不用担心学区问题。”
近期，一些房企推出了特价房源，但有些特价房却受到冷落。“有的特价房户型有瑕疵，存在一些问题，所以购房者很少购买。”一名置业顾问告诉记者，部分特价房在小区中的位置比较偏，并且楼层和户型存在的问题会影响舒适度，购房者更注重居住的品质和性价比，所以更青睐某些位置好的户型，尽管价格会高点。面对年终冲刺，房企之间的营销竞争大有“愈演愈烈”的趋势。虽然现在不少楼盘打出了不同的营销活动来吸引购房者，但是对刚需或者刚改的购房者而言，性价比、好房源仍是重要的影响因素。
购房成本下降，三、四居室渐受热捧
记者在二手房产市场采访时发现，目前有不少市民是以改善型需求为主，都想换一套大面积的房子，140平方米、180平方米左右的房子尤其受欢迎。“在二孩政策公布之前，很多刚需客户都是来咨询小户型的，但是从11月份开始，打来电话咨询是否有大户型三室、甚至四室的客户明显增多，直接原因就是受到‘二孩政策全面放开’这一消息的影响，很多没买房的客户想要一步到位，多一间房留着备用。”某二手中介顾问李经理说道。
“听说全面放开二孩政策后，购房理念确实有所转变，以前认为两房也够用了，现在觉得还是一步到位买四房比较保险，夫妻一间、父母一间、孩子各一间这样都拥有了独自的空间。”刘先生说，自己是工薪阶层，不会现在先买小房，后期再换大房，毕竟有还贷压力，因此他决定购房还是一步到位。
今年以来，一系列政策的出台，促使市民购房成本明显下降。自去年11月，央行降息次数已多达6次，其中5次集中于今年，贷款基准利率也由年初的6.15%降到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%。目前商业房贷利率已是近十年来的最低水平，公积金贷款利率也是“历史最低”。据业内人士估算，经过年内5次连续降息，购房者百万房贷20年总计可少缴利息近17万元，这对于购房者来说，无疑是最大的优惠。
部分房企有望迎来“暖冬”
“目前济宁楼市不像其他三线城市下滑得那么严重，不单纯是‘金九银十’这样一个因素。主要还是因为我市房地产从去年以来一直处于低谷，现在这样的情况是楼市自身的企稳回升，所以说房地产一路下行的状态现在开始趋稳。”济宁某大型房企副总说道。
随着房企今年三季度的“战绩”陆续出炉，虽然整体状况不错，销量也有所上涨，彰显出了“银十”翘尾的态势，但也有部分房企目标完成情况较差，在四季度将承受不小的压力，不过他们也逐渐把销售目标瞄准了年底返乡置业的人群，去除库存、优质房源，减少企业压力，成为目前房企的主旋律。
“从整体来看，‘去库存’压力仍然存在。”业内人士分析认为，近段时间房价的上涨或将阻碍后续的成交放量，但对于接下来的楼市走向，他们认为依然有值得继续乐观的因素：降准降息所释放的流动性，将继续刺激楼市的交易。此外，已经实行的普遍二胎政策无疑会刺激市场需求的增加，楼市也添加了购买的“新血液”，这对提振楼市需求和延缓楼市增量房增速下滑也会起到一定作用，并能加速库存消化速度。从目前来看，年底之前这段时间楼市成交量企稳是可以预期的，对于部分企业而言甚至会高于“金九银十”的销售量。
专家建议
转型、创新已成房企首要任务
“固定资产投资今年1到9月份降到10%左右，这个数据一年多前还是13%，再往前15%，四五年前是20%左右，在某一段时间内，固定资产投资能够占到GDP的35%左右，是大头。所以产能过剩的一个直接原因是固定资产投资增速放缓。”城区某数据分析师说道，房地产的投资开发速度是逐月下降的，近两年一直在下降，最近数字降到2%、3%甚至更多。房地产能够占到整个固定资产投资的20%，所以固定资产投资增速下降毫不奇怪。占到固定资产投资15%左右的基础建设投资也在放缓，很多新开工的项目增长速度下降到了5%至10%，比整个在建项目的增速还要慢，这预示着整个固定资产投资增速在未来一两个月内难以扭转，增速很难再往上走。“现房、学区房等好房源降幅会很小，而期房、城郊房价格下降会多一些，好地段、好户型的房子几乎不会‘掉价’。”城区某房企工程造价师认为，就目前而言，建设一栋房子的成本同比去年、前年的价格会有所降低，但风险却加大了很多。从获得土地开发项目到建设施工，中间需要很多的环节，获得土地开发的费用也是非常昂贵，甚至占到了房价的五分之一。就目前形势下只有极少的银行给予房地产企业贷款，大部分银行不再受理房企业务，没有了银行的支持，无疑减少了房企的投资力度。“房企人员管理费、建设成本费、宣传费、贷款等一系列的费用也成了助推高房价的主要原因。”数据分析师说，曾经可以说房地产开发是暴利行业，可就目前而言，只有大型的开发商在房屋售卖较好的情况下才能算是盈利，除去各方面的开支，售房面积的多少、快慢成了房企盈利的主要途径。
记者了解到，随着9月份山东省住建厅出台的《房地产转型升级实施方案》，各大企业负责人针对企业也做出了适当的调整，部分房企逐渐把投资住宅、商铺的项目转移至电商创业园、旅游服务等项目。
建立新兴地产模式，促进市场多元化
在加快转变房地产供应和消费模式上，《房地产转型升级实施方案》提出要建立工业地产、创业工场、养老地产、旅游地产等新兴地产模式，推动市场向多元化产品转变。同时，实行供需双向调节，打通保障房和商品房通道，多部门联手，鼓励农村教师和医护人员在县城购买商品房，并为农村转移人口改造和提供满足需求的住房。
对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房；允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者把住宅、公寓登记注册为营业场所。
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