房价下跌带来反转机会
本轮调控中房价必定调剂2009年房屋新开工面积、施工面积远远落伍于商品房销售面积引起的供给量不足是导致2009年房价飞涨的重要原因之一。但从目前情况看,房屋供不应求的状态已悄然转变。2010年6月,全国房屋新开工面积/商品房销售面积为2.04倍,房屋施工面积/商品房销售面积为7.84倍,远远高于2009年6月1.40倍和7.03倍的程度,并接近2008年6月2.07倍和8.21倍的程度。在房地产调控短期不可能转向的情况下,只有价格调剂才干吸引购房者重新入场,才干缓解开发商的资金压力。价格调剂是去库存的先决条件,本轮调控中房价调剂是必定。
房价高企时,房地产交易市场的成交量和房价关系有其市场规律,量先于价跌－量跌带动价跌－价跌刺激量涨－量涨带动价涨。交易量的上涨短期内必定带动房价的上涨,价跌量涨阶段增加了企业事迹增加预期,能支撑房地产板块的中期反转。
对于房地产板块的走势,中信建投一直持有,“短期保持震动、反转尚待时日”的观点。重要是原因是,商品房交易量触底;行业估值触底;新的超预期的压缩政策不再出台是支撑房地产板块底部震动反弹的重要因素。
但交易量低位维稳、行业估值触底和新的超预期严格政策回归安静只能刺激房地产板块的短期反弹,且反弹高度有限。房价调剂才是行业中期反转的必要条件,重要原因有,一是只有房价调剂才干领导政策朝积极方向发展;二是只有房价调剂才干刺激交易量恢复性上涨,带动行业的事迹增加。
国信证券研究认为,由于调控效应初现使行业面临的政策压力将大为减轻,且下半年宏观政策以保增加为主旋律,加上地产股中期事迹亮丽、估值低廉等多重因素叠加将巩固反弹基础,反弹还有空间。
万科A 7月份大单资金进驻11.33亿元
据《证券日报》市场研究中心最新统计,7月份主力资金积极进驻万科A,单笔超过50万元的大单资金合计净流入11.33亿元。正是在主力资金的推动下,该股7月份强劲反弹,股价由6月底的6.68元涨至7月底的8.29元,累计涨幅22.27%,远远跑赢同期上证指数。
2010年6月份公司实现销售面积85.7万平方米,销售金额87.7亿元,分辨比2009年同期增加27.8%和27.9%。2010年1-6月,公司累计实现销售面积320.2万平方米,销售金额367.7亿元。此外,2010年5月份销售简报披露以来公司新增加项目4个。
万科是房地产行业的龙头。2008中国房地产百强研究报告披露,综合考虑企业范围性、盈利性、成长性、偿债才能、运营效率和纳税六个方面的20个指标,万科企业股份有限公司位列房地产企业综合实力第一。公司2009年销售额首次突破600亿元,实现销售金额634.2亿元（2010年1-6月实现销售金额367.7亿元）。根据中国指数研究院发布的2010年上半年房企拿地排行榜中,公司以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总计划面积盘踞着总价以及总面积两榜榜首。
中投证券认为,上半年,公司新增项目36个,权益建面1004万平米,楼面地价2047元/平米,公司借助行业调剂积极获取更多便宜的土地资源,土地成本较2009年2922元/平米的楼面便宜30%,低廉的成本将使公司持续在行业内保持领先优势。保持对公司2010-2012年每股收益0.66元、0.79元和0.99元的预期,保持“推荐”评级。
中银国际保持对万科的买入评级,万科在调剂市中的快速应对和谨慎的财务政策一直值得称道,也有望使得公司股价表现强于板块。申银万国适度上调了2010年全年的销售打算,因此,适度上调公司2011年事迹至0.83元,上调幅度为3%。目前股价对应公司2010年市盈率为10.4倍,2011年为8.4倍,保持增持评级。
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