北京东三环,国贸桥东南角的赢嘉中心正在紧锣密鼓地施工。尽管楼顶还立着醒目的中信地产招牌,但赢嘉中心已经悄悄迎来了自己的新东家。
8月16日,万科北京公司总经理毛大庆公开向媒体承认,已经以11.5亿元的价格从中信地产手中收购了赢嘉中心B座。但是该合作还需相关部门审批,还要走产权过户程序,因此并未在万科的公告中予以披露。
珠海宾馆改造、赢嘉中心改造,“旧楼改造”已经成为万科尝试进军商业地产的途径之一。而这只是万科运作商业地产的一个缩影,到目前为止,万科已拥有将近400万平方米的商业地产面积。万科对商业地产的态度正从原先的“简单处理”到全面介入招商与运营,并容忍各地子公司试错。
当万科意识到商业地产的窘状成为其获取资源的掣肘,这家标杆企业的躁动与不安已经不难被察觉。万科内部人士对本报记者坦陈,万科管理层已从争执转变为态度趋于一致。但关键问题是,万科是否已经具备了运作商业地产的能力和思维转变,去涉足这个看似花团锦簇的“雷区”。
模式与路径
本报独家获悉,北京万科于近期成立了商业发展部。该部门成立后,将着手万科北京地区商业地产项目的投资、招商和运营。
该商业发展部负责人钱嘉对记者表示,北京万科运作商业地产倾向的模式是由公司先持有运营这些项目,待项目培养成熟后,再溢价整体售出。
赢嘉中心的运作思路将成为这种模式的范本。此前毛大庆曾对记者表示,赢嘉中心在持有一段时间后,凭借北京万科的运营及品牌效应,将会溢价出售赚取投资收益。
有关商业地产的退出路径,的确是横亘在众多运营商面前的一道难题。由于投资渠道不完善,商业项目的整栋交易无法以证券化的形式退出。钱嘉表示,旗下商业项目并不会持有太长时间,经过几年的运营之后,会寻求私募基金或保险公司等机构投资者实现退出。
“保险公司由于融资成本低,8%的年回报率便可接受,我们更青睐于保险公司。”钱嘉表示,商业地产项目到底是卖还是持有?什么时候卖?未来要看具体情况。持有不持有的核心在于能不能通过持有提升其物业价值,如果提升空间不大,不如整体运营一段时间后卖掉。
“说到底,我们的商业项目是为了给住宅项目带来更多的附加价值,而不是像其他公司那样要求长期稳定的租金回报。”钱嘉表示,以周转率和现金流为重要考量指标的万科,无法容忍商业地产对资金过多的占压,更难以抵御投资者对商业地产吞噬现金从而对营业业绩和ROE(净资产回报率)降低的责难。
这只是北京万科运作商业地产的模式与路径,上述万科内部人士介绍,集团层面并未给出一刀切的运作模式,而是授权各区域公司先行试验,并容忍试错。
对于商业地产占压资金问题,观察北京万科目前几个大体量商业项目很容易看出端倪。位于昌平的金隅万科城和位于房山的长阳半岛,万科分别与金隅和中粮合作开发,近日传出的万科香河项目则是与五矿集团联手。
钱嘉表示,商业项目50%的资金可通过银行贷款,另外50%由万科和合资公司各承担一半,这样万科仅以1/4的资金就就可以撬动大体量商业地产项目,大大减轻了资金压力。
而在房地产资深人士半求的眼中,万科之所以打算运营存量商业地产资产而不是卖掉,也有其避税的考虑。
按照他的计算,一套300平方米的商业物业,假设每平方米售价为4万元,其土地增值税税额高达203万元。而假设该物业的租金是150元/平方米·月,不卖只租就相当于一下子节省了45个月的租金。
“对于商业物业,如果只是销售,不仅失去了抵御通货膨胀的载体,而且要缴纳巨额的土地增值税,销售商业物业无疑是愚昧的选择。”半求说。
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