由于房地产价格走势牵涉到目前炙热的公众情绪,因此本文拟展开分析地方融资平台负债和房价的关系。未来一段时间内,房价走势如何?这无疑是一个众说纷纭的话题。坦率的说,在当前错综复杂的政策角力下,任何言之凿凿的论断都是可疑的,房地产市场像是一锅越烧越焦的坚硬稀粥,除了它本应有的面貌之外,它什么都像。
政治高层,民意,开发商和地方政府目前是房价走势的几个关键变量。
在房地产市场中,地方政府其实才是真正的闷声发大财的主。长期以来,土地出让收入和房地产行业相关的税收收入占据了地方财政的半壁江山。为了应对金融危机导致的经济衰退,在中央政府默许和鼓励下,地方政府大肆融资和投资,一手造就了地方融资平台债务这颗定时炸弹。如今,为了拆解这颗定时炸弹,逃避惩罚,同时为了保证GD P增长率,地方政府需要通过不断的卖地来维持或增加财政收入,来充实地方融资平台的资产。事实上,从大部分地方融资平台还款安排来看,很多是以土地资产作为抵押贷款的,其债务清偿取决于土地价值。
但是根据国土资源部公布的住宅用地供应计划显示,2010年全国住宅用地供应同比增加约140%,但是在不断推出的房地产调控措施的阴影下,市场开始快速冷冻。据中国指数研究院数据信息中心监测显示,2010年上半年,全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米,仅完成了全年计划的11%。截至6月份,北京仅完成2010全年度土地供应计划中住宅供地量的16.4%,广州完成计划的6%,上海完成了计划的38%,深圳完成了计划的14%。从这些有代表性的城市的土地出让状况,可以看出土地市场是如何萧条,地方政府的财政压力前所未有。
在当下的政治架构下,地方政府拥有的能量远非民意和开发商能相提并论。既然经验告诉他们,只有房价不断上涨的预期的存在,才能有效激活房地产成交,才能快速消化土地市场,才能缓解财政压力,因此想方设法托市,维系房价上涨趋势,才是他们真正的关注焦点,因此对政治高层要求的强化保障性住房建设阳奉阴违,对个别降价的开发商进行惩罚,等等措施不一而足。要准确的描述地方政府对房地产市场的操控超出了本文的需要,但是结论是简单的,那就是因为地方财政收入的原因,因为地方融资平台负债的需要,地方政府有意无意的合谋,维持了房价上涨的趋势,消解了中央调控房地产的政策努力。当然,房价上涨趋势本身可能倒逼高层出台更激烈的打压政策,从而使得局势更为迷离。而地方政府不断推出土地的意图,长期下去,也必然意味着供应增加,形成价格下行压力。
在中短期之内,还是无法断言房价是涨是跌。目前可以断言的是,土地市场和房价将继续扭曲,而这些很可能是为了掩盖另外一些更扭曲的经济现象———比如地方政府融资平台的负债问题。温克坚
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