与此同时,“短期看信贷,中期看土地,长期看结构”,是房地产业“十二五”谏言者们广泛认同的一种房地产调控逻辑。
信贷政策在房地产调控中往往吹糠见米。这一点已为不久前出台的“史上最严格”房产新政“国十条”所证实。在收紧第二套放贷、暂停第三套房贷的差别化信贷政策下,北京、深圳等地房地产成交量迅速萎缩,炒房现象得到把持。
这一从严的调控手段,会不会被编入房地产发展“十二五”计划、固化为长期政策?建议稿起草专家给出的答复未置可否:“这个很难说。现在国家调控政策刚出台,说这个不合适。”
土处所面,谏言者们思考的问题是:“国家的土地供给打算是有了,但怎样变成有效的土地供给?”
2009年,全国土地供给打算完成率约为55%。2010年,鉴于前5个月北京等三大城市仅完成打算的20%的局面,18.5万公顷供地打算最终会否再成为“不可能完成的任务”,仍是悬念。而土地供给的有效增加,事关未来房屋供给能否跟得上、供需是否会再度失衡、房价是否会再次反弹等若干系统风险。
朱中一认为,目前土地供给打算不能有效完成,关键在于处所政府对土地交易底价定价过高,根源还在于对土地财政的依附。
在金融和土地两大房地产核心环节外,苗乐如进一步认为,中国房地产业的核心问题是“结构”。投机疯长、炒房猖狂和房价飙升,都是住房结构不合理的具体表现。
以北京为例,目前政策性住房约占市场总量的30%。而国际上公认的住房结构较为合理的两个地区,新加坡政策性住房约占市场的50%,香港也超过49%。苗乐如据此认为,“北京市政策性住房惟有达到50%~60%,供需才算基础平衡,市场把持才有基础。”
另一个结构失衡体现在房地产“业态”层面。朱中一对《财经国家周刊》记者谈及在三亚市调研时的领会认为,三亚市90%以上的购房者为外地人,房屋空置现象严重,是对当地资源的极大浪费。为此,他建议三亚市应多发展产权式酒店等持有型物业,进步资源应用效率,下降泡沫风险。
相关阅读