自1994年《中华人民共和国城市房地产管理办法》正式引入商品房预售制度以来,房地产市场在缺乏监管的宽松环境下得到了空前发展。直到今年5月,住建部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,明确指出不仅要引入预售资金的监管账户,而且鼓励试点现房销售,引入监管机制的趋势才明朗,商品房预售制度正常化有了可能。
预售制度可部分减少房地产未来需求的不确定性,并有助于降低开发商的存货成本,在国际上具有相当的普遍性。不过各国和各地区都对住房预售的市场准入、资金支付方式、资金专款专用和信息披露等进行了严格的监管,总体上共性包括:
第一是严格的预售准入条件:一般而言,大多数国家和地区都对开发商的预售资格进行较为严格的限制。如在香港,资金充裕、担保充分的大企业更容易获得预售许可。在美国,虽然预售的方式比较灵活,甚至可以未开工预售,但是资信和商誉好的开发商可免除托管账户的监管要求。在日本,开发商只有具备合法的建筑许可证,才能办理预售。
第二是严格控制预售资金的支付节点和支付比例:几乎所有的国家在期房预售时,都严格要求预售合同中对预售资金的支付节点、方式和比例进行明确。一般而言,几个非常关键的支付节点是:首先支付一定比例的定金,然后依次按照新房开工并建好房基、房屋封顶、全部设施竣工等建设节奏分别支付不同比例的预售资金。具体而言,日本、美国、中国香港、新加坡、中国台湾明确各自的定金支付比例为10%、5%~ 10%、5%~10%、20%、10%。德国和法国一般在签订预售合同时不支付定金,而是以是否建好房基为起点,进行分批、分期支付。
第三是严格的预售款第三方专门管理:从国际经验看,几乎所有的成熟市场都会引入第三方的托管账户,预售资金并不能一次性全部进入开发商的账户,而是由专业的律师事务所或银行进行专门管理,并在严格的监管下按照建设工程进度逐笔拨付。
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