不得投资设立房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应限期撤销或者转让退出；只能投资处于成长期、成熟期企业股权
中国保监会于昨天发布了《保险资金投资不动产暂行办法》(下称《办法1》)和《保险资金投资股权暂行办法》(下称《办法2》)。在下半年债股两市仍将低迷震荡，保险公司陷入资产配置压力加大的忧虑之时，两《办法》的出台意味着保险资金投资不动产和股权投资将正式进入实战阶段。
不动产：专地专用 不得炒卖
两个《办法》是上月保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》的两个配套文件。这两个《办法》遵循了审慎稳妥、强化约束等原则，对投资主体、资质条件、投资方式、投资标的、投资规范、风险控制和监督管理等事项，进行了全面和系统的规定。
《办法1》对保险资金投资不动产，提出了“三不原则”，即：不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设(含一级土地开发)；不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。而在《保险资金运用管理暂行办法》中只规定，“不得直接从事房地产开发建设”。
此前保监会主席吴定富曾公开透露，不动产投资“三不准”，即“不允许保险资金投资居民住宅、不允许直接投资商业地产、不允许参与房地产开发”。与该表述相比，《办法1》中的“三不准”保留了不得炒地卖地、不得投资民宅，新增了“不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)”的规定。
值得一提的是，《办法1》还要求，保险公司不得以投资股票方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应限期撤销或者转让退出。去年底今年初，中国人寿(22.60,0.42,1.89%)通过两次收购，成为远洋地产第一大股东，不过尚未达到控股地位。目前远洋地产作为中国人寿的联营企业。
《办法1》要求，保险公司须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。
在设定投资标的条件时，《办法1》规定，保险资金投资的不动产应产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效，并且应“地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市”。
这意味着保险资金投资不动产设定了“区位限制”，有业内人士认为，该规定实则提高了保险资金投资不动产的门槛。不过，《办法1》同时规定，保险资金投资医疗、汽车服务等不动产，投资养老不动产、购置自用性不动产，均不受区位的限制。
一位保险资产管理公司投资人士表示，《办法1》对保险资金投资不动产的标的进行区位限制，主要是考虑到北京、上海等一线城市的一些黄金地段的商用房产，带有稀缺资源的特征，具有较大的增值潜力和安全边际，比较适合保险资金进入。从目前的情况来看，保险公司也多在京、沪、穗、深，以及东部沿海省份的省会，以自用等方式购置了不动产。
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