作为次贷危机的双引信,房利美和房地美即将在7月8日从纽约证券交易所退市。这样的故事结局,一点也不美。
由灯火寥寥到灿若晨星,在同一角度拍摄的天使之城洛杉矶1908年、1988年和2002年的三张全景照片在互联网上引起了诸多感叹。而这巨大变更的缔造者中也包含房利美和房地美两家公司,它们给城市扩大和房产交易供给了帮助。
分辨成立于1938年、1970年的这两家住房贷款抵押公司,合共拥有或担保了美国市场上大约一半的房产按揭。它们的股票一度是安全投资的代名词,被称为“第二联储”。甚至有人将这两家公司视作政府信用与市场资金之间搭起的公平桥梁—美国政府作保,全球投资者出钱,给低信用等级的美国人发放次级贷款,让他们也拥有房产,并实现了美国人居者有其屋的幻想。
然而,一切泡沫终成了虚幻。2006年后,随着美国房地产市场持续降温,房价不断下跌,利息重复增加,很多购房者无力偿还次级抵押贷款。到2007年8月,美国次贷危机全面爆发,“两房”几乎丧失了全部身价。
无奈之下,美国政府于2008年9月接收“两房”,并输送了高达1450亿美元的支援。但“两房”的经营困境仍未因此转变。美国一家证券公司分析师潘德尔称,除过去一年美国政策刺激所带来的鼓励,房地产市场并没有复苏多少。在这样的背景下,据统计,2009年,“两房”合计亏损高达936亿美元。
更为沮丧的是,表现不佳的“两房”在5月又向美国政府递交高达190亿美元的支援申请。美国国会预算办公室在保守估计后得出一个数字,要让“两房”扭转亏损局面,至少需要4000亿美元。这真让人失去耐心—几年内都看不到赢利盼望的“两房”,就像一个无底洞,贪得无厌地吞噬纳税人的救助款。
股价过低,或许是一个最体面的退出理由。一度高达60美元股价,自从2008年9月以来,缩水高达99%,保持在1美元附近。在最近的30个交易日里,房利美的股票收盘价更是一直低于纽约证交所最低请求的平均收盘价1美元。美国住房联邦住房金融局(FHFA)在6月16日作出退市决定。随后两家公司也发表声明称,打算将其普通股与优先股从纽约证交所和芝加哥证交所退市。退市后,两家公司的股票将在场外柜台交易系统进行交易。
“两房”的股权与债权持有人将成为被就义者。股价的大幅下挫使债券价格受到连累,中国持有的3000亿至4000亿美元的两房债券必定受到影响。4月,美国财长盖特纳曾公开表现,“两房”的债券不应被视为主权债务,但人们不应猜忌美国政府对这两家公司的支撑。如此含混的语言,意味着两房债券能否得到有效的保障存在太大变数。
美国房产抵押贷款程序
房利美
1938年美国国会设立联邦国民抵押协会(FederalNational Mortgage Association,FNMA),英文昵称Fannie Mae,房利美。附属于联邦住房管理局(Federal Housing Administration,FHA),向由联邦住房管理局承保的住房贷款人供给资金,以稳固大萧条之后的房地产市场与住房金融系统,为其后的美国国民购房施展了很大作用。
房地美
1970年,美国国会通过《紧急住房金融法》(Emergency Home Finance Act)。此法案授权成立房地美,并同时授予房利美和房地美购置经联邦保险的抵押贷款和一般按揭贷款的权利(即事实上容许两家公司在所有相干范畴展开业务和竞争),由此开端大多数美国人在成年之后都会与这两家公司打交道。
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