大家都在担心房地产市场的下滑会给中国的经济增加带来不利的影响,但年中的统计却是一片大好。房地产的投资保持着高增加,在施面积同比增加了28.7%,大约可以打消担心后续供给严重不足的抵触和投资下滑影响中国整体经济的危险了。
整体的销售仍保持着同比15.4%的增加,但增幅已经大大回落,尤其是价格已呈现了安稳和回落,价格指数低于100的城市在不断增加,从国十条出台之前的1个变成了5月份的12个、6月份的28个。二手房则价格指数低于100的城市高达31个,接近于70个大中城市的一半了。
开发商的现金流并没有因为销售的增幅下滑而呈现缺乏,至少到位资金仍保持着45.6%的增加,扣除已完成投资额仍有1.4万多亿元的现金,并没有因为6月份的投资增加而减少,其中银行信贷和个贷虽有增加,比例却增加不大。
目前的趋势并没有浮现出极度的恶化,虽然整体经济的下滑和工业增加值的下滑已开端呈现,但这种下滑与去年的前低后高相干,也与调控防止通胀或说管理通胀预期相干。也许政策的作用正在于滞后的浮现,会在三季度呈现极大的波动。但至少平安地度过了二季度,房地产业并没有因为调控而拖了宏观经济的后腿。
市场上已呈现了对房地产调控政策放松或银行个贷放松的信息,但我认为这种可能性不大,也许不是宏观政策的放松,而是部门利益的调控。房地产业内人士广泛所担心的恰恰是房地产政策的放松会引发更激烈的价格反弹,让刚刚供求相对平衡的局面被打破,而引发不得不再激烈的下一次调控。那么就不如让现有的政策持续一段时间,让供给的上升有个明白的预期,以保持价格的安稳过渡。
尤其是如果政府的保障房措施真正落实,并达到市场充分供给的条件时,则有利于市场分流和安稳过渡,保持政策预期的明白与稳固。
从利己的角度出发,开发商会盼望市场放开竞争,但更关心政府是否能有一个稳固的预期,而不是不断地调来调去。稳固的政策即使不是一个好的政策,但至少可以有个应对的策略,而波动的无预期的政策则基本无法进行良好的投资决策断定。两害相权则宁可选其优了,这个优就是保持政策的稳固性。
而大起大落则必定会给中国经济和房地产行业带来更加不利的影响。6月份的数据中也有许多并不乐观的信息,国十条的目标是让房价上涨过快的城市稳固房价并改良供给,但实际的情况却是房价上涨不快、不高的城市土地供给量成倍增加,而房价过高上涨过快的城市土地供给反而大多只完成了年度供给打算的30%左右,不但没有增加反而减少了。在全国供求关系改良的局面之下,问题严重的地区的供求关系并未得到改良反而更加恶化了,这将是个危险的先行指标信号。
下半年的市场商品房供给将大批增加,必定加剧市场中的竞争,而价格的波动会更加明显。如果价格的降落会增进销售的增加,那么情况将趋于稳固。如果价格的恶性竞争并未扩大销售,则政策的滞后作用将在投资与资金链上反应出来,并对整体经济产生不良影响。
前几周的调查证明,政府对媒体的社会反应过度敏感,但实际这些媒体的忽悠并没反应正确的情况和本质的问题。因此我更担心的是政府仅凭媒体与网民的反应而调剂政策,更盼望保持一个稳固的、明白的政策周期。
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