收购物业,一个多月后出售套现。一家名为高和投资的私募基金在宏观调控趋紧的当下仍然迅速完成了这一过程。
5月初,高和投资买下了距离北京昆仑饭店不远的琨莎中心二期写字楼及商铺,并更名为中莎广场。尽管董事长苏鑫没有流露具体的成交金额,但据知情人士介绍,中莎广场的收购价非常具有竞争力。6月20日,中莎广场将按原打算逆市开盘,开盘价约为35000元/平方米。
事实上,中莎广场已经是高和投资成立以来的第二笔收购。在此之前,该基金已收购了位于东二环朝阳门内凯德华玺项目上千平方米的底商,经过资产管理,出租给一些高品德的租户,以期此后以较高溢价卖出获益。
宏观调控下,国内的房产私募基金似乎迎来一次难得的机会。据懂得,高和投资定位为国内第一家以商业地产为投资方向的私募基金,这与苏鑫的经历不无关系。在担负高和投资的掌门人之前,苏鑫在SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)有着11年的任职经验,去职之前,他是SOHO中国的副总裁,主管销售。
“去年10月,我出来创立了这家公司,那时候我就要断定我为什么要做基金,我将来要投的是哪个方向。”苏鑫彼时的结论是,相对于国外基金占房地产投资市场份额的60%至70%,国内基金目前在房地产投资市场上的比例还很小,因此他决定到一线城市收购商办物业,经过“资产精装修”后,找到“安全资本”作为物业的新买家。
据苏鑫介绍,高和投资收购商办物业的资本大多来自北京,“他们熟悉这个城市,资金请求高收益并可以承担高风险”;而后期的“安全资本”重要来自于山西、内蒙古能源、矿业方面的民间资本,“这类资本不会炒房,他们寻求的是持有物业,通过租金取得收入,以及资产经营的升值,他们重视的是长远的利益。”
高和投资的运作模式被简略概括为:募集寻求高收益的资金,投资收购北京等一线城市的商办物业,对资产进行重新包装和整合,引入符合特定请求的租户后,将手中的物业资产出售给安全资本,再摇身一变成为这些商办物业的资产管理者,从而获得长期稳固的管理费用。
“现在,我非常庆幸当初选择了将商业地产作为投资方向。”苏鑫对《第一财经日报》表现,在如今的调控环境下,商办物业不在政策的打压范畴内,而这就对山西、内蒙古的安全性资本构成了强盛的吸引力。
“商业地产的确是一个宏大的价值洼地。”北京科技大学管理学院教授赵晓认为,这次宏观调控挤出住宅市场泡沫的同时,也让人们对商业地产的价值有了重新的审视。“据我懂得,之前纯粹炒楼的温州炒房团,现在已经转向具有稳固的现金流收益的商业地产项目。”
与SOHO中国的模式异曲同工,中莎广场尽管限定投资者必须为以中长期投资收益为目标的安全性资本持有者或自用客户,但其面对的卖家依然是个人,其对商办物业的处理方法也依然为散售。
而在建外SOHO散售之后持续至今的物业纠纷尚未散去之时,高和投资旗下物业的未来远景无疑也让人捏一把汗。
“我们请求投资人承诺在5个月内委托唯一一家代理公司出租,并在业主委员会成立之前代表投资人统一进行物业和谐。”苏鑫说明。但他也坦言,在业主委员会成立之后,高和投资就会全身而退。
物业管理的隐患之外,对于高和投资来说,其核心竞争力无疑在于获得前期私募及后期安全性资金的渠道,并与之保持长期良好的相互信任的关系。苏鑫表现,在公司创办的前期,获得这些渠道靠的是个人人脉,在后期的发展中,就要依附公司品牌,“所以现在我们最核心的还是要把目前的两个项目做好,只能成功,不能失败。”
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