9月2日,保监会发布险资投资不动产和股权的暂行办法,规定险资可以投资商业不动产,但是不得变相炒地卖地,不得以商业房地产的方式开发和销售住宅。
银河证券保险业研究员许立平就表示:“险资这次获准投资不动产,对于地产行业来说影响有限。此前各大保险公司已经开始涉足写字楼等商业地产项目,这次出台的《办法》只是让这些活动重新回到‘阳光’下,并加以更具体的规范。”
据了解,早在保险法修订之前,一些资金实力雄厚的保险公司就已经通过购买或建设自用办公楼的名义打起了房地产投资的“擦边球”。数据显示,从2006年开始,中国人寿、人保财险、平安保险、泰康人寿、太平洋保险、民生人寿、太平人寿、生命人寿、中意人寿等公司已纷纷通过直接或间接方式购入房地产项目。其中中国人寿集团公司和股份公司分别在金融街购买了新的办公楼,泰康人寿在北京金融街和CBD商圈一举买下两座写字楼,合计超过10万平方米,太平洋保险集团则以22亿元购入7.08万平方米的金融街丰盛大厦。
严禁参与商业住宅开发
据了解,这次获批的保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产,仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。保监会要求上述投资必须遵守专地专用原则,不得变相炒地卖地,不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义,以商业房地产的方式,开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产,其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。
此外,保监会表示保险公司不能直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发);不能投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外),或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的,要限期撤销或者转让退出。至于可参股的项目公司,也被限定在商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产上。
4500亿资金只是理论上的数字
《办法》同时对险资不动产投资的额度进行了具体限定。根据规定,险企投资不动产的账面余额,不高于公司上季度末总资产的10%,投资不动产相关金融产品的账面余额,不高于上季度末总资产的3%;上述两项投资的账面余额,合计不高于上季度末总资产的10%。
市场分析认为,按照二季末4.5235亿元人民币总资产计,第三季度可以有超过4500亿元和1350亿的资金进入不动产和不动产相关金融产品,可缓解当前2万亿的保险投资压力。
不过,许立平对记者表示:“4500亿资金只是理论上的数字,况且部分保险公司前期已经进入了这一市场,新政只是为其投资提供了政策依据,并且剔除资金成本,北京等地区的商业地产投资回报率并不高,所以短期内险资投资动向不会出现太大改变。”
此外,对于中国人寿作为香港上市公司中国远洋大股东是否可能会被处置的问题,许立平表示,《办法》中不得以投资股票方式控股房地产企业的规定应该是绝对控股的概念,既至少持有上市公司股权的51%,所以其远洋地产第一大股东的地位应该不存在问题。不过,中国人寿旗下的全资子地产公司国寿地产很可能被迫转型。记者王峥
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