从昨天开始,保险资金或将以加速度布局商业地产。然而,僧多粥少,受限于险资投资房地产的空间较小,年内对险资业绩的贡献有限。
保监会日前颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》,从法规层面让保险资金大大方方地进入不动产领域。但本着谨慎原则,为了防范风险,保监会设定了严格门槛。《办法》规定,保险资金投资的不动产,应当是产权合法清晰、管理权属相对集中、能够满足投资回报的不动产,不能投资商业住宅,不能直接参与房地产开发,不能投资设立房地产企业。
短线支持力度有限
与住宅地产不同,目前商业地产全国总价值相对较小。有数据显示,全国商业地产总价值不到4000亿。
如果按二季度末4.5万亿元的保险总资产计算,理论上约有4500亿元的保险资金可以进入不动产投资市场;约有1350亿元的保险资金可以投资不动产相关金融产品。这意味着把全国全部商业地产让位给保险资金,还“喂不饱”。
我国商业地产显然亟待快速发展。相对与利润丰厚的住宅地产,商业地产的投资价值正在逐步显现。
一直以来,保险企业投资渠道狭窄问题成险企发展瓶颈。保监会数据显示,险企面临配置资金已从年初的1.5万亿增长到目前的超2万亿。由于保费增长较快、保单资金获取成本较高,再加上实体经济增速放缓、资本市场维持低位波动等多重因素,保险资金配置的难度增加。而在金融市场投资工具不足的情况下,保险资产负债匹配管理难度加大,保险资产面临低效配制和错配问题,给保险公司提高资产收益带来很大挑战。
目前,三家上市保险公司可以用于投资的保险资产分别是:国寿有1.2万亿元,太保有4000亿元,平安有6000亿-7000亿元。按照相关规定动作进行投资,这部分资金数量也不少。
有业内人士表示,虽然险资在现金流上具备一定的优势,但由于商业地产开发的专业性与复杂性,相比专业的商业地产开发商,将面临更大的市场风险。
而险资此前尽管为自身办公购买过独栋的商业地产,但在商业地产的管理和开发方面,明显存在经验不足和模式不清晰等诸多缺点。毕竟,现在的商业地产已经从购买独栋楼宇发展为复合型的商业综合体。
“尽管政策放行,但对于保险公司业绩而言,显然不是立竿见影的事情。除了投资对象有限外,是否能驾驭并管理好商业地产,还需要时间检验”,一位市场人士分析。
长期利好唱多保险股
商业地产显然是今后资金偏好洼地。
目前,老牌住宅地产开发商对商业地产的青睐不言而喻。随着年内房地产宏观调控政策频出,而没有受到政策干扰的商业地产渐入佳境,随着大批房企和央企涉足商业地产领域,大量的投资资金将目光聚焦在商业地产。甚至不少人认为,房地产新政下,或将迎来了商业地产的黄金十年,抢筹或将推高商业地产市场价格走势。
这对稳步推进的险资显然是长期利好。从三家上市公司看,中国人寿、中国平安、中国太保受益颇多。其中,中国平安受惠深发展并购案,市场效应远没有释放。
有研究显示,由于三家险资AH股股价倒挂,使得A股股价的下跌空间得以锁定。在没有外来其他环境因素影响下,AH并轨是早晚的事情。因此,三家保险上市公司股价回归在期待之中。保险资金运用新政将可能显著改变保险公司的投资收益,同时对A股市场、房地产市场、其他基础设施投资产生影响。记者卢晓平
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