今年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。其中引人关注的是提高了二套房、三套房的贷款门槛。
房地产新政实施后，我市不少购房者群体贷款买房的打算大受影响，同时也相应出现了不少无力支付首付款、无法贷款，从而需要退房或者终止合同的“违约群体”。
对于国家政策调整的情况应该算作“不可抗力”，还是“情势变更”，业内还存在广泛争议。在这种情况下违约责任究竟应该如何承担?购房者、房屋销售方、中介的各自利益应该如何维护?记者对此进行了深入采访调查。
新政之后频现违约困局
从黑龙江来连打工的市民高女士一家一直在金州区租房居住。今年4月15日，高女士准备购买一套位于金州的新小区住房。高女士说，这套住房的总价格为46万多元，按照当时的情况可以首付2成即不到10万元钱。高女士当天就交纳了1万元定金并签订了认购书。不料，就在她签订认购书之后两天，国家房贷新政出台，政策对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。4月22日，当高女士带着两成首付款来到售楼处时，对方答复说贷款可能办不下来了。“售楼人员让我首付40多万元，我根本拿不出来。于是我提出不买了，可是售楼处告诉我，这样我就违约了，1万元定金不能退了。”高女士无奈地表示。
市民李先生在“新政”实施前，通过中介购买了一套二手房。李先生说，自己是二次购房，主要目的是为了改善居住条件。“我今年年初才卖掉原来60多平方米的房子，4月初通过中介购买了一套位于甘井子区的二手房，房子面积110平方米，总价120多万元。”李先生说，自己手里的钱不够支付全部房款，于是他打算首付4成，其他部分办理组合贷款。“签了合同之后，我就支付了50多万的首付款。但是没想到在新政出台之后，我因为买第一套房时已经有过贷款，所以组合贷款很可能办不下来。”李先生称，因为自己手头没有多余的钱，所以打算解除合同。“我和房主商量之后，对方也表示同意。但是现在的问题是中介方面拒绝我们解除合同的要求，要求我们双方必须各自支付1万元中介费。”
5月16日，记者联系上负责李先生买房的这家中介的王经理。他告诉记者，国家政策虽然有所调整，但买房人也不能随意违约。“我们已经履行了作为中介的全部义务，理应得到中介费。不能说买方无法贷款了，就让我们来承担损失。”王经理表示。
王经理还告诉记者，自房贷新政出台以来，不少已经交纳了定金甚至首付款的买房人提出终止合同。“这其中大多数人是因为按照新规无法支付首付款。但是还有个别买房人是觉得政策调整后房价会下调，现在买房‘吃亏了’，所以提出终止合同。”
买方、卖方、中介都很困惑
据了解，房产新政颁布以来，房产交易意向书、预约认购书、合同出现了大量的违约情况。是信守承诺继续交易，还是终止合同停止买卖?如果违约，将面临什么样的法律风险，守约方又如何维护自己的合法权益?买方、卖方、中介目前都很困惑。
记者在采访中发现，新政出台后主要有三种原因导致解约纠纷频现。首先是首付比例提高至五成超出预算，一些市民无力筹措首付款而被迫解除合同。第二是停止发放第三套房房贷。对于一些拥有两套以上住房的购房者来说，这类情况尤其突出。第三是异地购房无法获得贷款。高女士就属于这类情况。
在这些情况中，对于违约一方的责任该如何确认和承担，往往是购房者们最为关注的问题。采访中，部分中介和开发商认为，房产政策调整应视为买房过程中可能存在的风险，买房者应该对此有所准备，因此一旦无力支付“涨价”后的首付款，责任应该由其全部承担。但也有不少销售方对无法贷款买房人持同情态度，表示违约责任可以由各方共同协商解决。我市一家大型中介的销售人员就表示，如果买方实在无力付款，只要卖方同意解除合同，中介方面可以不收取中介费用。
政策调整是否属“不可抗力”尚存争议
在政策调整后出现的违约争议中，不少购房者认为国家有关房产、贷款等问题的政策调整，应该属于不可抗力，房产政策的调整不为开发商或者购房者意志转移，政策调整导致合同无法履行，双方当事人均无过错。因此可以无条件解除合同，不必支付违约金。
但是律师认为，因支付能力方面的原因要求退房，除非合同已做约定，否则只能由购房者自行承担违约责任。“银行能否同意足额贷款给买房人并非商品房交易的必要条件。”律师认为，国家政策调整不应视为不可抗力。双方均应按照合同的约定履行合同，不能以房产政策变化为借口拒绝履行合同。
业内人士认为，对于房产政策调整引起的商品房交易纠纷，首先要看双方的购房合同，如果合同中有对于因国家相关政策调整而引发的相关争议的处理，双方可根据合同来履行。
我市一家地产开发商拟定的购房合同中就有类似条款：“买受人应自本合同签订之日起7日内办妥银行按揭手续，即与按揭银行签订按揭贷款合同并按按揭银行要求提供所需的全部资料。如买受人按揭申请不为按揭银行接受，则买受人应自收到出卖人或按揭银行的书面通知之日起5日内书面答复出卖人，并选择出卖人认可的其他付款方式;若买受人逾期不复函或不选择出卖人认可的付款方式的，则每逾期一日，买受人应按房价款总额的万分之三向出卖人支付违约金。”
但如果合同内没有具体涉及这方面的情况，遇到这样的纠纷，消费者只能通过诉讼渠道寻求解决。据了解，国家房地产政策调整后，地方的配套措施，尤其是对于违约责任的有关规定尚未明确，购房者在此期间要注意政策风险，最好在双方签订购房合同时，将国家政策变更等情况列入合同之中，对由此造成的责任后果进行详细约定。
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