调控带来的观望情绪正在衰退，青岛市区个别楼盘开盘初战告捷，开发商对市场的信心在上升，环顾市北、四方、李沧、崂山等区已有锦绣年华、恒易慧心园、金光丽园、鲁信含章花园、万科城、万科蓝山、中海清江华府等数个项目，有望在新旺季集中开盘。这也是继去年上半年后，市区多个项目集中入市。
买个套二房80万元刚起步
8月20日傍晚约6点左右，记者到中联锦绣年华项目看盘，售楼处里的客户仍然不少，这是一个市北老城区的项目。据销售人员讲，售楼处开放以来，有买房愿望的客户很多，现在积累的客户已有2000多组。
据了解，该项目尚未开盘。销售人员推测，参照周边现有二手房房价，一套90平方米的套二房总价约在120万元左右。
本周一下午，记者探访四方区一个近期已开盘项目，发现售楼处里、售楼处外，八九张接待桌前面都坐满了前来咨询的客户。据该项目此前放出来的消息，500多套房子，绝大多数已销售完毕。
在售楼处一角，一位置业顾问招呼记者坐下，桌对面一个五十岁左右的女士一边听销售人员介绍，一边摇头喊价格贵。这位置业顾问向记者推介了一套89平方米，南北不通风的套二房，总价要81万元。他说，除了这个户型还剩余十多套，其他户型已经全部卖完。
记者从价格表上看到，该项目这批推出的房源总价绝大多数从80万元到90万元之间，81万元买个套二房算是比较便宜的价格。
据该项目旁边的太平洋房屋二手房中介店面经理代先生介绍，这个项目的开盘均价约在9600元／平方米，算是比较适中，目前四方区一些相似的二手房房源也要这个价格，但二手房承担的交易税费比一手房高的多。
开发商再度瞄准刚需
市场繁荣的背后，仍有调控带来的变化，据青岛同策房产营销策划有限公司总经理柴伟斌介绍，目前刚性需求的客户量很大，而改善性需求占比例相对小，大户型产品消化的速度相对慢。
近期，同策房产代理的两个市区项目取得了开盘热销。据柴伟斌介绍，尤其是伟东幸福之城二期，产品与去年相比发生很大变化，全部以中小户型产品为主，满足婚房及首次置业等刚性需求。
根据记者观察，近期市区新项目也多以90平方米左右的套二房为主。在市场波动当中，抓住刚性需求客户，这也是最稳健的策略，以鲁信含章花园为例，户型面积只有三种，61平方米的套一小户型、96平方米和108平方米的套二户型。
几个市区即将销售的项目各有千秋，比如锦绣年华位于老城区，有成熟的配套，生活便利。鲁信此前曾开发过长春花园，园林绿化和精装修为开发商赢得了很好的市场口碑，现在鲁信含章花园有大面积的园林绿化空间并且精装交房，对购房者很有吸引力。万科凭自己品牌号召力，不乏追捧者，万科蓝山是万科在青岛市区开发的首个高档项目。
楼市将经受考验
由于今年以来，市区开盘的项目非常少，需求被压抑，这也是当前各售楼处看房者异常火爆的重要原因。
但这并不是说下一步将会是2009年的翻版。柴伟斌预计，下半年市场会相对稳健。基于两个原因，一是购房客户相对理性，不会像2008年那样希望能够在房市最低价的时候买入，而推迟了购房计划；也不会像2009年那样客户如滚雪球一样，伴随着房价上涨，客户越来越多，原本没有置业计划的大批客户也加入进来。二是下半年市场供应量会相对充裕。
调控的阴影依然没有散去。柴伟斌认为，下半年市场将考验开发商综合能力和营销公司的专业能力，一旦产品能力、工程进度或销售节奏把握不好，同样会面临营销困难，不会像2009年那样什么房子都好卖。 张则涛
鲁信含章花园开盘
上周六，位于崂山合肥路与劲松九路交汇处的鲁信含章花园一期盛大开盘，5个楼座、9600元/平方米起价，并且全部为精装修交付，超高水准的规划设计、极高的性价比，让含章花园受到了岛城“刚需们”一致认可。
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