“沪五条”新政出台，意在强化房地产市场监管 晚报 贺佳颖 现场图片
房产中介打出优惠广告吸引购房者 晚报 贺佳颖 现场图片“沪五条”
■严格商品住房预售许可管理
■完善商品住房销售方案备案管理制度
■规范商品住房预订、销售行为
■规范房地产经纪行为
■加大对违法违规行为查处力度
□晚报记者 杨冬 报道
昨天，市房管局下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》(以下简称 《通知》)，要求强化市场监管，严格商品住房预售许可管理，规范商品住房预订、销售行为，加大违规行为查处力度，维护房地产市场秩序。
该《通知》被视作上海规范商品房预售的“沪五条”。据了解，8月份，本市近九成商品住房预售面积不达标。业内人士表示，上海版预售监管文件只是重申已有的规定，并无过多新意，具体执行时就只有看房企是否有足够的自制力。
市房管局表示，今年以来，本市坚决贯彻落实各项房地产调控政策，房价过快上涨势头初步得到遏制。
3万平方米必须一次性预售
按照国家和本市房地产市场调控要求，《通知》重申“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”规定，即房地产开发企业要严格按照《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》(沪房地资交〔2007〕450号)关于预售许可最低规模的规定，建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。
同时，明确要求在申请预售前，房屋测绘机构应当按照《建筑工程施工许可证》确定的建筑规模一次性进行工程进度现场鉴证，以此作为预售许可规模的依据。
价格超范围应当再次备案
《通知》要求，房地产开发企业除应按照《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》(沪房管市〔2009〕213号)制定销售方案外，还应在销售方案中增加日照、噪声等规划指标，测绘建筑面积及分摊情况(得房率)，小区会所服务功能，预售资金监管方案和监管单位，经过专业培训的销售人员情况，房屋全装修的实施方案(包括具体幢号、建筑面积)，开发企业清算后商品住房质量责任的承担主体及承担主体的承诺书，经审核的公建配套设施实施方案等内容。经备案的商品住房销售方案应在售楼现场醒目位置张贴。购房人要求将商品住房销售方案作为新建商品住房预(出)售合同附件的，房地产开发企业不得拒绝。
此外，市房管部门还要求区(县)房管部门加强对商品住房项目销售价格和变动幅度等指导和审核，对调整销售价格超出备案销售方案范围的，应再次报所在区(县)房管部门备案。
开发商不得变相收定金
针对近期出现的违规预订等行为，《通知》强调：商品住房定金合同、销售合同应当通过网上操作系统即时备案，可售房源不得拒绝对外销售。《通知》明确未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。市房管局要求，各区(县)房管部门、房地产交易中心进一步加强房地产市场动态监管，加大对违法违规行为的查处力度，对虚拟交易、捂盘惜售、未按规定即时办理合同备案、可售房源拒绝对外销售等行为，可视情采取限期整改、发出“行政告知书”、记入信用档案、暂停网上签约备案、降低直至取消开发企业资质等查处措施。
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