青岛新房存量惊人够卖一年
楼盘销售不畅、企业资金紧张、政策松动无望……随着十月份最后一周的结束， “金九银十”变“铜九铁十”已成板上钉钉的事情，而如何安然过冬也成为所有开发企业迫在眉睫的问题，是继续硬挺还是放低姿态？
从目前青岛房地产市场的反应来看，大部分项目或特价、或优惠……业内人士认为，开发商的种种行为已经拉开了楼市价格战争的序幕，而我们也有理由相信，随着买卖双方拉锯战的持续进
行，好戏还在后头。现状
岛城新房存量惊人
已经开盘的项目卖不动，新增的楼盘又越来越多……目前，巨大的存量房和缓慢的销售进度压得开发商几乎喘不过起来。
据青岛克而瑞统计数据显示，今年的九、十月份，岛城新房成交量为14315套，去年九十月份成交量为24368套，比去年同期减少了一万多套。截止到11月1日下午5时，全市新建商品房存量高达131066套，而当天的销售量仅为333套。“2010年青岛楼市总共成交了108944套，去年青岛楼市动不动就出现日光盘、月光盘，即使按照去年的销售速度，不考虑新增商品房数量，现在的青岛存量房也需要一年多时间方能消化完毕，更不用提新增房速度远远超出存量房销售速度的现状了”，广华置业总经理助理于湫告诉记者，他对未来的市场很不乐观，传统的九十月份都销售冷淡，更何况再有两三个月就要过年了，“元旦前后几乎都没人买房子”。
于湫打了个比方，当前的楼市好比一个水库，目前流进来的水很多，但流出去的水却很少，这必然导致水库容量越来越大，最后的结果要么决口放水，要么堵住往里流的水，从目前来看，需求永远存在，因此，只能决口放水，即以价换量。
政策
调控力度不会放松
10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。此举立刻引发楼市大地震，各地关于首套房贷利率上调的风声纷至沓来。而目前岛城各大银行首套房贷利率基本也已上涨，但上调幅度不同，最高在基准利率基础上上调15%，部分银行甚至停办首套房贷款。
对刚需的误伤，对地产商的加压，让市场一片低迷，但是，调息让我们看到了政府进一步加大调控力度的决心。对此，专家们的声音难得出现了一致。多位专家认为，此举将抑制购房者需求，进而对楼市产生影响，楼市拐点正逐步确立。在目前的房地产市场上，房价已经让绝大多数的普通百姓望而却步，尽管9月份统计数据显示，全国70个大中城市超八成城市涨幅回落，但是从目前调控态势来看，放松的概率很小。
有业内人士认为，在房价尚未出现一定程度的回落之前，楼市调控也绝不会像2008年那样大幅放松。今年第四季度，信贷政策不会出现像2008年四季度那样的快速放松，理由在于当前我国仍面临高通胀的压力，CPI仍然处于高位。多位专家表示，本轮楼市的调整仍将持续，预计明年才有可能完成。
市场
价格大战已经拉开
远洋风景10万优惠之外另送车位、青岛万科在售项目联合团购、青山绿水9折优惠、海岸华府、青岛风景首批房源低价亮相，龙湖滟澜海岸悦澜居小高层均价每平方米6500元送车位、青特6380元抄底白沙湾……
“现在已经进入第二阶段，即开发商已经开始行动起来了，通过价格策略完成销售指标”，岛城业内人士告诉记者，从目前市场看，青岛楼市已经进入8折时代。“下一步就是见分晓的第三阶段了，但是什么时间能到第三阶段，谁都不好说”，该业内人士分析。
在他看来，目前无论是龙湖还是其他地产大鳄，他们都只是在进行市场预演，更多地是为了完成集团下达的年度销售额。如龙湖，该业内人士告诉记者，针对当前楼市，龙湖集团全线降价，目前代号 “抢收华东”促销行动首战告捷，青岛龙湖项目的促销销售也是为了顺应总部战略计划。
买方
观望心态持续加剧
“价格高没人买，降价更没人买了”，于湫告诉记者，从现在市场来看，降价之下的楼市，更加剧了购房者的观望心态。
于湫说，从现在买房群体分析，经过长时间的调控，投机性购房已经彻底消失了，而购房成本的加大以及对未来市场预期的降低，投资性购房的大门也已经基本上关闭，剩下的只有刚性需求，刚性需求有首次置业和改善型居住需求两种，贷款利率的上浮和贷款难度的加大导致刚性需求购房者有了更多的阻力，特别是对改善性需求的购房者来说，目前市场不景气，手中的房子不好出手，从而导致改善需求的愿望降低或者周期拉长。
“同其他购房者相比，刚性需求族的购买心理非常脆弱”，于湫认为，买涨不买跌是大多数人的购买心理，对于刚性需求客户而言，开始下降的房价更会加剧他们的观望心态，他们会放缓自己的购房计划，改变购房节奏，等等看再说。
“上海降价降得那么厉害，都达到20%的降幅了，虽然青岛现在还没有到这个程度，但是我也担心如果现在买了，要是价格真的下降了，那我的首付基本上就算打水漂了”，一位姜姓女士告诉记者，现在新房价格一直在降，她手里的二手房也不好卖，如果现在的房子不卖，再买房就属于二套，首付和利率都高得惊人，所以她决定还是再等一段时间看看再说。
竞争
促销大战愈演愈烈
“楼市现在已经进入秋天了，而且是深秋，漫长寒冷的冬天就要来了”，岛城某地产界人士告诉记者，季节变化，适者生存。在冬天即将到来的时候，开发商只有备下口粮，才能心里不慌。
该人士认为，现在无论政策还是市场对该行业都是一个挤压的局面。面临年关，企业资金需求量更为迫切，房子如何变票子是至关重要的。他认为，尽管企业现在还没到壮士断臂求生的时刻，但未来三个月将会是众多开发商的生死线。
“无论何时都应密切关注品牌开发商的动向”，于湫告诉记者，从目前看，龙湖万科已经开始行动起来，他认为现在许多大开发商降价并不是因为资金紧张，而是为了以后更好地发展扩张、提前准备粮食而已。但对其他一些开发商而言，当前能否扛过冬是最重要的。
“现在青岛楼市价格变化最明显的就是城阳白沙河板块”，于湫告诉记者，龙湖打响了第一枪，随后青特跟进。“从存量房数量来看，城阳区域存量比较高，这也是龙湖青特率先行动的原因之一。但是，除了城阳区存量房高之外，李沧、开发区等区域的市场存量也比较高，下一步必将会有越来越多的开发商加入到这一行列来，届时，岛城楼市竞争会更加激烈。”
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